DEBATE ABIERTO
SE MODIFICARÁ EL CÓDIGO URBANÍSTICO
Preguntas, reclamos y preocupaciones planteadas en la primera (y posiblemente única) reunión abierta con autoridades del gobierno de la ciudad.
El día 15 de noviembre el Gobierno de la Ciudad convocó al Foro Participativo Permanente del Consejo del Plan Urbano Ambiental a una reunión por ZOOM para tratar el diagnóstico y primer borrador de propuestas elaborado por el Poder Ejecutivo para volcar en la futura modificación del Código Urbanístico (CUR).
Este código y el de edificación establecen las normas de constructividad en la ciudad. Según dice el propio digesto, esta ley debe ser revisada cada cuatro años. Sin embargo, hay otro factor que además está impulsando a las autoridades y los interpela a plantear una urgente modificación: son vecinos movilizados en 18 barrios, que reclaman la urgente suspensión, modificación y hasta derogación de este marco normativo, entendiendo que está trayendo graves consecuencias a su calidad de vida, destruyendo la fisonomía e idiosincracia de sus barrios.
Pasadas las diez horas se inició el encuentro, estando presentes algo más de 260 personas conectadas de manera virtual. Luego de las palabras de bienvenida, el Lic. Aníbal del Olmo, responsable de la Dirección de Antropología Urbana y coordinador de este evento, comenzó con el primer segmento.
RELEVAMIENTO Y DIAGNÓSTICO
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Una de las mayores tensiones
surge de las alturas |
Del Olmo comentó cuáles fueron las razones que impulsaron al tratamiento para esta modificación del CUR, a saber:• Los proyectos de ley presentados espontáneamente por siete asociaciones vecinales que piden la modificación del CUR.
• Ocho barrios más que se sumaron al relevamiento porque comparten con los anteriores, al menos un aspecto de las problemáticas relevadas.
En este aspecto Del Olmo precisó que la Secretaría de Desarrollo Urbano trabajó con los barrios para detectar tensiones comunes y específicas de cada uno. A partir de esta mirada, elaboraron propuestas preliminares para abordar cada tensión.
El licenciado mostró un plano de las zonas donde tienen previsto hacer modificaciones. Así, a poco de andar quedó claro que las intervenciones que se van a realizar al código aparecen como una respuesta limitada sobre los territorios donde hay demandas de ciertos colectivos sociales, algunos de los cuales elevaron proyectos a la legislatura.
Es decir, los cambios que se susciten, en principio, no obedecerán a una evaluación integral del tejido urbano, con relevamientos barrio por barrio y mucho menos manzana por manzana.
Siguiendo este hilo conductor, Del Olmo comentó cuáles eran las mayores problemáticas que plantean los vecinos:
• Altura y morfología: “Los vecinos perciben que las alturas permitidas por el CUR en algunas zonas de la ciudad resultaron excesivas…"
• Afectación y pérdida del centro libre (pulmón) de manzana por la profundidad que se permite hoy en día construir y que en algunos casos conlleva la pérdida de espacios verdes y absorbentes
• Saturación de usos: hay usos, particularmente los gastronómicos) que están saturando algunas zonas y generan “externalidades negativas” en los barrios (ruidos, suciedad, problemas de convivencia en general).
• Retiros de frente: en los barrios en los que preexistía el retiro de frente, los vecinos quieren recuperar esa característica morfológica típica, eliminada en el CUR que rige a partir del 2018.
• Patrimonio: La ciudadanía percibe que hay demoliciones de edificación patrimonial, descaracterizando el barrio y su identidad.
LAS PROPUESTAS
A partir de estos 4 ejes, siguió con la exposición Damián Ingrao, gerente operativo de actuación urbanística, contó las ideas que volcarán en el proyecto:
Altura y Morfología: se mantendrían las alturas en los corredores y arterias más amplias (avenidas). Se irá disminuyendo la altura hacia las áreas de más baja densidad de manera escalonada. Y se respetarán áreas específicas como son los pasajes.
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| Se estima ampliar los centros libres de las manzanas en las codificaciones USAB 1 y 2 |
Una variante en estudio es ampliar los pulmones de manzana en las codificaciones USAB 1 y 2 (que en el Código de Planeamiento Urbano eran conocidas como R2BI)
Respecto de los usos: se buscará
• seguir garantizando la mixtura de usos en toda la ciudad
• Evitar el zoning (antiguo código, por ejemplo, C3 para áreas comerciales y limitación de usos en áreas residenciales).
• Promover la pluralidad
• Garantizar la proximidad (concepto de ciudad de quince minutos)
Sin embargo, el gobierno se comprometería a sumar la variable de “saturación de usos”, a partir de la cual se tendría en cuenta el carácter del área, cantidad de parcelas frentistas en una cuadra, la aptitud del local a habilitar, los horarios de actividad, los horarios de carga y descarga, si tienen o no estacionamiento propio entre otros condicionantes.
Esta función sería especialmente aplicada en áreas gastronómicas de determinados barrios (polo gastronómico de Palermo y Devoto, por ejemplo)
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La reforma buscará introducir más de 4200
inmuebles más al catálogo definitivo
de protección patrimonial |
Patrimonio: se está elaborando un proyecto de ley para otorgar una ley firme a los inmuebles patrimoniales que se encuentran en catálogo preventivo. Estos inmuebles pasarán a integrar el catálogo definitivo en un listado de inmuebles catalogados del anexo del Código Urbanístico.
Actualmente hay 9.421 inmuebles catalogados en la ciudad. De ellos, 5212 tienen ley firme (anexo I del CUR) y otras 4.209 propiedades están en un catálogo preventivo sin ley firme.
MODALIDAD DE PARTICIPACIÓN:
Del Olmo aclaró que el Gobierno de la Ciudad tiene previsto esta única instancia de consulta e intercambio antes de la AUDIENCIA PÚBLICA, que será cuando el proyecto esté en tratamiento en la Legislatura, teniendo en cuenta que al ser una ley de envergadura requiere doble lectura y por lo tanto obliga al llamado a consulta pública.
PREGUNTAS E INTERVENCIONES
Terminada esta face de la reunión, se pasó a la rondas de preguntas, consultas y devoluciones que el público fue haciendo de la presentación. En este ZOOM se hallaban residentes, muchos de ellos participantes de agrupaciones vecinales movilizadas; profesionales; representantes organizaciones no gubernamentales; dirigentes de cámaras empresarias de la construcción; empresarios de distintos rubros, principalmente desarrolladores inmobiliarios; profesores universitarios, entre otros.
En esta parte nos parece relevante señalar que hubo dos claros posicionamientos. Por un lado, la preocupación de desarrolladores, fundamentalmente emprendedores PyME que piden reglas de juego claras y seguridad jurídica. Subrayaron que según cómo sean las modificaciones y a partir de cuándo se apliquen, podrían impactar negativamente en sus empresas y amenazar fuentes de trabajo.
En este sentido, del Olmo aclaró que el actual CUR va a seguir vigente hasta tanto se sancione y reglamente la nueva ley (estimó que será a fines del 2024). Y hasta tanto ello ocurra, las autoridades tienen previsto seguir otorgando permisos y autorizaciones de obra. Aseguró que todos los proyectos presentados que tengan planos aprobados van a poder seguir adelante.
Contrariamente, algunos vecinos y representantes de movimientos comunitarios en sus diversas intervenciones marcaron la necesidad de una medida de urgencia que suspenda los permisos de obra, hasta tanto sea sancionada la nueva ley, fundamentalmente porque estos cambios recién se avisoran para fines del año próximo. Teniendo en cuenta que en la actualidad ya hay muchos barrios que ya están atravesando graves problemas, estiman que dentro de un año será aún peor. Inclusive resaltaron que estas modificaciones tampoco han tenido en cuenta particularidades que fueron presentadas en los proyectos que hoy obran en la legislatura.
De ambas partes señalaron que a todas luces resulta insuficiente que la consulta a la ciudadanía se limite tan solo a dos instancias, la de esta reunión y otra recién en el llamado a audiencia pública.
En este contexto, nos parece relevante reflejar algunos señalamientos que realizó el Observatorio de Derecho a la Ciudad en un artículo que publicó en su página web, luego del encuentro.
Refiriéndose a esta reunión, dice: “Nos encontramos a cinco años de la aprobación del Código Urbanístico. Pensamos que la convocatoria al Foro Permanente Participativo iba a ser el primer paso para iniciar el procedimiento de evaluación, pero no fue así.”
Y más adelante subraya: “Frente a la consulta que realizamos sobre los alcances de la modificación del CUr, los funcionarios respondieron que la propuesta de modificación del CUr por decisión del Poder Ejecutivo, quedará reducida a estos puntos enfocados principalmente en los barrios que realizaron reclamos, con algunos cambios normativos de alcance para toda la ciudad.”
Y advierte: "Hace un año, el Poder Ejecutivo debió iniciar el procedimiento de evaluación de la integralidad del Código Urbanístico que implicaba realizar un diagnóstico con instancias reales de participación. En la reunión de este 15 de noviembre, quedó en claro que el GCBA decidió incumplir con el mandato legal ya que no tiene contemplado iniciar el procedimiento de evaluación del Código con las etapas y la participación ciudadana que ordenan el CUr y el Plan Urbano Ambiental."
Y sigue… “Esto implica anular las instancias necesarias para plantear y corregir problemas graves que genera el CUr en toda la ciudad. Recordemos que el CUr desde sus inicios no cumplió con los alcances que debía tener de acuerdo al Plan Urbano Ambiental, por ejemplo, no reguló el espacio público ni la correspondencia entre lo que se construye y la infraestructura de servicios públicos domiciliarios y no domiciliarios y el equipamiento urbano.”
Para el ODC “El proyecto de ley de modificación del CUr que el Poder Ejecutivo enviará a la Legislatura será una modificación parcial para atender la emergencia urbanística y ambiental en la que se encuentran algunos barrios de la ciudad como consecuencia de la sobre construcción descontrolada habilitada por el CUr, y para dar respuesta a los proyectos de ley presentados por las asambleas barriales.”.
No menores fueron los conceptos vertidos por la Ingeniera María Eva Koutsovitis que hizo notar “En primer lugar, (…) que cualquier modificación a una norma siempre es el resultado de una evaluación pormenorizada e integral, así que mi primer pedido es solicitar una evaluación integral de los impactos generados como consecuencia de la sanción del Código Urbanístico en el 2018. Esta evaluación tiene que alcanzar al conjunto de la ciudad, no puede ser una evaluación sectorizada solamente en algunos barrios. En segundo lugar, también quisiera preguntar cuáles son las instancias de participación que nos proponen para poder acordar un diagnóstico integral y para poder discutir, a partir del diagnóstico participativo, el conjunto de las modificaciones que requiere este código urbanístico para la totalidad de la Ciudad de Buenos Aires."
Y por último, enfatizó en que “el Código Urbanístico debería ser una consecuencia de la discusión del Código Ambiental. El gobierno ahora está obligado a discutir el Código Ambiental a partir de una presentación judicial que realizamos”.
CONCLUSIONES
Luego de participar de este foro y de escuchar a cada una de las partes, volvemos a resaltar algunas cuestiones que la Lic. Mónica Rodríguez expresó cuando tuvo la oportunidad de intervenir. Al respecto dijo:
Estamos viendo la problemática con anteojeras.
En un plano más general, hay que decir que este nuevo avance sobre las normas que regulan la constructividad en la ciudad de Buenos Aires, se vuelven a realizar sin atender a una planificación integral de la Ciudad, toda vez que el Plan Urbano Ambiental, ley madre que es el marco necesario para la sanción de los códigos ambiental, urbanístico, de edificación y de transporte, fue sancionado en el año 2008 y debería haberse actualizado cada cuatro años a partir del 2011, nunca se hizo. Tampoco la ciudad dictó, como bien señaló la ingeniera Koutsovitis, un Código Ambiental.
A pesar de las limitaciones que imponían las faltantes de estas leyes marco indispensables, las autoridades se lanzaron a dictar un Código Urbanístico y un Código de Edificación en el 2018, que han traído innumerables consecuencias negativas para los habitantes y es la razón por la cual hoy hay vecinos de 18 barrios movilizados, impulsados porque sus vidas están siendo afectadas y en algunos casos, colapsadas por la sobre construcción y una mixtura de usos que interrumpió la tranquilidad y forma de vida en áreas netamente residenciales que estaban positivamente consolidadas.
rAl no tener el PUA actualizado y un Código Ambiental, este CUr tampoco contempla, entre otros aspectos, los riesgos devenidos de la crisis climática que exponen a la ciudad de Buenos Aires a dos grandes amenazas: las islas de calor (que se potencian a medida que avanza la cementación y se pierden los pulmones de manzana) e inundaciones, producto de eventos extremos que está previsto que ocurran con mayor frecuencia y que se podrían ver magnificados por la menor cantidad de suelo absorbente y falta de obras de infraestructura indispensables.
De modo tal, que lo que se plantea a futuro es si vamos a tener una ciudad sostenible con buena calidad de vida para sus habitantes o si en poco años vastas áreas de la ciudad se podrían transformar en territorios invivibles.
Yendo más específicamente al CUr, se plantean varias dudas, interrogantes y cuestionamientos:
Como admitió Del Olmo, las propuestas de modificación del CUr surgen de una fuerte tensión. Y agregamos, plantea como telón de fondo un serio conflicto de intereses.
Los desarrolladores temen que las modificaciones en el código afecte a sus empresas, su rentabilidad e incluso su continuidad, lo cual podría repercutir en pérdida de fuentes de trabajo. Por lo tanto, reclaman con legitimidad, reglas de juego claras y seguridad jurídica, considerando que se trata de inversiones de mediano plazo que deben contar con previsibilidad.
Los vecinos levantan la bandera de la sustentabilidad ambiental y su derecho básico a vivir en un ambiente sano. Con el mismo énfasis que los desarrolladores también remarcan que hicieron sus inversiones -algunos depositando los ahorros de toda su vida- en áreas consolidadas, con características que hoy están viendo vulneradas por la sobre construcción, surgida a partir del cambio de reglas que impuso el CUr sancionado en 2018. Exigen tener garantizado los accesos a los servicios públicos (luz, gas, agua corriente, cloacas) y que no se sigan cercenando los pulmones de manzana.
Y aquí surge otra cuestión importante, porque si bien los servicios públicos están concesionados a empresas privadas por el gobierno nacional que tiene la obligación de controlarlos, no menos cierto es que no es lógico que el gobierno local otorgue permisos de obras en áreas donde las compañías no estén en condiciones de garantizar las prestaciones.
Según Rodríguez, el gobierno también debería dar a conocer con precisión los datos que indican cuánto y dónde se está construyendo, al mismo tiempo, que informar cuántos y dónde hay terrenos adquiridos por constructoras que cuentan con planos aprobados. Estos datos son vitales porque nos podrían estar indicando que en la actualidad solo vemos la “punta de un iceberg”, y no la dimensión completa de lo que sucederá en los próximos años cuando se concreten en esos predios, todos los permisos otorgados para construir bajo este régimen, a pesar que en un futuro no muy lejano se cambie la norma.
Por último, vayamos estrictamente a la presentación que hicieron los funcionarios. Surgen múltiples interrogantes:
• Si como dijo el Lic. Aníbal del Olmo, los convenios urbanísticos van a seguir en vigencia, van a subsistir las excepciones al código, es decir, la posibilidad de seguir construyendo muy por encima de lo permitido en cada zona.
• Si el enrase y la plusvalía se mantienen vigentes luego de la reforma, en aquellas zonas que hoy ya están consolidadas, independientemente de las avenidas, se va a poder seguir sosteniendo una altura máxima, más allá de lo que diga la nueva norma.
Por último, resultan absolutamente insuficientes los canales de participación propuestos, reducidos a la convocatoria a este foro y a una futura Audiencia Pública cuando el proyecto llegue a la legislatura.
De ser así, podría sobrevenir un nuevo reclamo judicial (como sucedió cuando se trató el actual CUr) toda vez que las comunas tienen facultades concurrentes en esta materia y por lo tanto se impone que los debates comiencen en la base misma de cada comuna, tomando a los Consejos Consultivos como el espacio natural de la democracia participativa, a los cuales podrían sumarse mesas de trabajo impulsadas por las juntas comunales en las que intervengan diferentes actores sociales de cada territorio. Nutriéndose de las resultantes de estos ejercicios, deberían realizarse más reuniones del Foro Participativo afín de converger en una legislación consensuada.
En definitiva, si la próxima legislación no surge de un amplio consenso, seguiremos con los problemas existentes, posiblemente agravados y aumentados, no solo para los residentes sino también para los propios desarrolladores que verán frustradas sus inversiones si se siguen expandiendo las externalidades negativas que ya hoy está padeciendo la población. Y basta remitirse a las pruebas: hay áreas en las cuales se empieza a desestimar la compra de propiedades porque presentan serios problemas con las napas freáticas y/o por las serias deficiencias en las prestaciones de servicios públicos.
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