PANORAMA INMOBILIARIO
OPERACIONES COMPLEJAS
Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero Público
Titular de FRANCISCO NIGRO - NEGOCIOS INMOBILIARIOS
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Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.
ESTUDIO DE CASO
El titular del inmueble a vender/ alquilar es menor.
Son menores de edad las personas que no han cumplido dieciocho años. Los menores son, en principio, incapaces de ejercicio y no pueden ejercer los derechos por sí mismos, sino que deben hacerlo a través de sus representantes legales. Dicha incapacidad es relativa y en las situaciones en las cuales se reconocen aptitudes por haber alcanzado un grado de madurez suficiente, los menores de edad podrán ejercer algunos derechos por sí mismos mediando un régimen de asistencia.
Los representantes de los menores son los padres o, en su defecto, un tutor designado judicialmente. Asimismo, los menores, al igual que todos los incapaces, son representados por el Ministerio Público de Menores e Incapaces, que interviene en todo asunto en el que se encuentre en juego el interés de un incapaz.
El boleto de compraventa debe ser suscrito por el representante legal (los padres o un tutor), quien debe acreditar su carácter de tal. En el caso ordinario en el que el menor es representado por sus padres, estos deben presentar la correspondiente partida de nacimiento del menor o la libreta de familia, en el caso de un hijo matrimonial, o el testimonio de la sentencia de adopción, tratándose de un hijo adoptivo. En el supuesto de un menor representado por un tutor, éste debe presentar el testimonio de la sentencia de tutela.
Por otro lado, es fundamental prever en el boleto la autorización judicial, previa vista del Ministerio Público de Menores e Incapaces.
A fin de cumplir con la citada exigencia de la autorización judicial, se debería incorporar en el texto del boleto una condición por un plazo de tiempo determinado, durante el cual se tramitará la solicitud de dicha autorización. Para el supuesto de obtenida la autorización judicial, se debe dejar constancia de ello en el boleto, acompañado de una copia de dicho documento.
El contrato de locación debe ser suscrito por los representantes con la conformidad el menor si es adolescente (13 a 18 años).
Los padres no requieren autorización judicial.
El tutor requiere autorización judicial si el plazo del contrato es superior a tres años.
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