PANORAMA INMOBILIARIO
Estudio de caso:
OPERACIONES QUE INCLUYEN VENDEDORES QUE SON PARTE DE FIDEICOMISOS
Una situación compleja que vale la pena analizar.
Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero Público
Titular de FRANCISCO NIGRO NEGOCIOS INMOBILIARIOS
El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.
Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.
El Código Civil y Comercial regula al fideicomiso en el capítulo 30 del título IV del Libro Tercero y lo define en el artículo 1666 de la siguiente manera: “Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario”.
En el negocio fiduciario interactúan una serie variada de sujetos: fiduciante/s, quienes constituyen el fideicomiso para poder lograr los fines deseados del negocio subyacente; fiduciario/s, sujetos que cumplen el encargo y que intervienen en el mismo para darle el buen camino al negocio, administrando los bienes conforme lo pactado y los principios de un buen hombre de negocios; beneficiario/s quienes obtienen los frutos del negocio durante el mismo y una vez aceptada tal calidad; y fideicomisario/s o “receptores residuales” de los bienes fideicomitidos una vez que el mismo llega a su fin
El fiduciante, transfiere al fiduciario un conjunto de bienes determinados para aplicarlos a la consecución de un fin o negocio determinado y luego, al cumplimiento de un plazo o condición, transmitirlos al fiduciante, beneficiario o fideicomisario.
Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria. Es decir, los bienes fideicomitidos forman un patrimonio separado. El fiduciario tiene sobre el objeto fideicomitido un derecho de dominio imperfecto o limitado, ya que está afectado por una restricción (someter los bienes únicamente a los fines determinados en el fideicomiso). Al respecto, el art.1685 dispone: que los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario y como novedad, dispone que “Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos y montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en defecto de ésta, los que sean razonables. El fiduciario es responsable en los términos de los artículos 1757 y concordantes cuando no haya contratado seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de riesgos o montos”. El citado art. 1757 se refiere a la responsabilidad objetiva y al deber de responder por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas. El fiduciario tiene la facultad de disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que para ello sea necesario el consentimiento del fiduciante o del beneficiario, a menos que se hubiese pactado lo contrario. Art. 1688. El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que, en su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas limitaciones no son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario.
La calidad de los referidos sujetos, sobre todo el de los inversionistas - fiduciantes no es estática sino que los mismos pueden “entrar y salir” del negocio fiduciario. El contrato de fideicomiso en general permite el ingreso de nuevos inversores - fiduciantes luego de celebrado el mismo. Dependerá exclusivamente de las estipulaciones del contrato, en el que, si no se estipula lo contrario, se permitirá la posibilidad de incorporación de terceros en carácter de fiduciante, ya sea mediante la incorporación de nuevos aportes -siempre que en estos casos exista manifestación por parte del tercero en convertirse en fiduciante o mediante la cesión de una parte o todo de sus derechos que realice un fiduciante originario. Con relación al primer supuesto, si en el acuerdo no se estipula lo contrario, puede permitirse la incorporación de terceros que adquieran el carácter de fiduciante mediante el aporte de nuevos bienes, siempre que exista manifestación expresa por parte del tercero en convertirse en fiduciante.
Respecto a la cesión, el fiduciante o beneficiario puede efectuar la cesión de todos los derechos y obligaciones que tenga en el fideicomiso. Es decir, mediante la cesión se transmiten los beneficios y los deberes originados en el contrato de fideicomiso, tratándose de otro supuesto de “cesión de la posición contractual”.
En cuanto a los requisitos de la cesión de la posición contractual, nos remitimos a lo expresado en el punto anterior.
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