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PANORAMA INMOBILIARIO

Situaciones complejas

EL INMUEBLE A VENDER Ó ALQUILAR ESTÁ GRAVADO CON HIPOTECA

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero Público
Titular de FRANCISCO NIGRO NEGOCIOS INMOBILIARIOS

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.

El inmueble a vender / alquilar está gravado con hipoteca.

La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor. Es una garantía real que constituye el deudor o un tercero sobre un inmueble propio para garantizarle al acreedor hipotecario que va a cumplir con la obligación que contrajo.

El Código Civil y Comercial lo define en los siguientes términos: “La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado”(art 2205).

La hipoteca constituye una limitación al derecho de propiedad de quien la constituye, ya que el propietario se encuentra impedido de disponer de su derecho sin el gravamen. Por eso, implica un gravamen sobre el inmueble.

Caracteres de la Hipoteca:

• Es un derecho real accesorio de un crédito en dinero: No puede existir hipoteca si no hay un crédito al cual garantice. Si se extingue o es inválida la obligación principal, también se extingue o invalida la hipoteca, ya que “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”.

• Convencionalidad: La única hipoteca es la creada por la voluntad de las partes. Dicha convención establecida por la voluntad de las partes, debe ser expresa. El Código Civil y Comercial, en el art. 2208 dice: “La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración”

• Inscripción: La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble, es indispensable para poder oponerla a terceros. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco años, si antes no se renueva

Especialidad: Se refiere a la necesidad de individualización del crédito y de la cosa afectada a la garantía. La especialidad en cuanto al objeto requiere que el inmueble sobre el cual recae la hipoteca se encuentre perfectamente individualizado. Así lo dicen los arts. 2188 y 2209. Este último reza: “El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización”

El propietario del inmueble dado en garantía conserva todas las facultades como dueño del inmueble.

• Límite: no puede realizar acciones que disminuyan el valor del inmueble y que por lo tanto perjudiquen al acreedor hipotecario.

• El acreedor tiene dos derechos fundamentales: el derecho de persecución (es el derecho que tiene el acreedor de perseguir el inmueble hipotecado –sin importar quien lo tenga- cuando el deudor lo hubiese enajenado, total o parcialmente, mientras subsista el gravamen) y el derecho de preferencia (derecho que la ley le da al acreedor hipotecario –sobre los demás acreedores- de cobrar con prioridad. Es decir que si hay varias hipotecas sobre un mismo inmueble, va a tener preferencia la hipoteca que primero fue inscripta.

• Extinción: La hipoteca se extingue como consecuencia de la extinción total de la obligación principal. También puede extinguirse por sí misma, quedando vigente la obligación principal. Por ejemplo, la renuncia expresa del acreedor que conste en escritura pública.

• Cancelación de la Hipoteca: Es el acto por el cual se deja sin efecto la inscripción registral. Puede haber casos en que la hipoteca esté extinguida y aún así subsistir la inscripción porque no se ha realizado la correspondiente cancelación en el respectivo registro.

La cancelación puede hacerse por:

a) Consentimiento de las partes: es decir como cancelación voluntaria. En la práctica notarial muchas veces comparece a la escritura pública sólo el acreedor para cancelar la misma.

b) cancelación judicial.

El art. 2204 del Código Civil y Comercial hace referencia al tema de la cancelación de la siguiente manera: “Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales;

b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.

En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.

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OPERACIONES QUE INCLUYEN VENDEDORES QUE SON PARTE DE FIDEICOMISOS

UNA SITUACIÓN COMPLEJA QUE VALE LA PENA ANALIZAR.

EL TITULAR DEL INMUEBLE ACTÚA MEDIANTE UN APODERADO

EL TITULAR DE LA PROPIEDAD A COMERCIALIZAR NO TIENE CAPACIDAD LEGAL

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SITUACIONES COMPLEJAS:

EL TITULAR DE LA PROPIEDAD A COMERCIALIZAR NO TIENE CAPACIDAD LEGAL

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero
Titular de FRANCISCO NIGRO NEGOCIOS INMOBILIARIOS

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.

El titular del inmueble a vender/alquilar no tiene capacidad legal

El Código Civil y Comercial distingue entre:

a) Personas con incapacidad: El juez puede declarar la incapacidad de una persona mayor de trece años de edad cuando se encuentre absolutamente imposibilitada de interaccionar con su entorno y expresar su voluntad por cualquier modo, medio o formato y el sistema de apoyos resulte ineficaz. En este caso, el juez designa a un curador. La curatela se rige por las reglas de la tutela.

b) Personas con capacidad restringida: El juez puede restringir la capacidad de una persona mayor de trece años que padece una adicción o una alteración mental permanente o prolongada, de suficiente gravedad, siempre que el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad puede resultar un daño a su persona o a sus bienes.

El artículo 38 establece que la sentencia debe determinar la extensión y el alcance de la restricción, especificar las funciones y actos que se limitan, procurando que la afectación de la autonomía personal sea la menor posible y designar una o más personas de apoyo o curadores; también debe señalar las condiciones de validez de los actos específicos sujetos a la restricción con indicación de la o las personas intervinientes y la modalidad de su actuación. El art. 39 del Código dice que la sentencia debe ser inscripta en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas y se debe dejar constancia al margen del acta de nacimiento. Hasta la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, la única manera de verificar si la persona se encontraba declarada insana era solicitando un informe de inhibición en el Registro de la Propiedad Inmueble, práctica que, por supuesto, deberá seguir cumpliendo el corredor de manera concurrente con la solicitud de una partida de nacimiento actualizada. Si del acta de nacimiento y/o de l informe de inhibiciones surge la existencia de una sentencia que restringe la capacidad, deberá analizarla para determinar cómo proceder en la operación inmobiliaria: quién o quiénes deberán suscribir los instrumentos y bajo qué condiciones. El contrato de locación debe ser suscripto por los representantes con la conformidad el menor si es adolescente (13 a 18 años).

Los padres no requieren autorización judicial.

El tutor requiere autorización judicial si el plazo del contrato es superior a tres años.

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"EFECTO BIENESTAR"

Descubrí por qué invertir en Villa de Merlo te puede cambiar la vida.

Más allá del turismo, la ciudad del microclima se consolida como un polo de inversión estratégica. Analizamos cómo la demanda de un cambio de vida está impulsando desarrollos residenciales y comerciales que combinan rentabilidad con un entorno natural inigualable.

Cada vez más personas buscan alternativas al ritmo acelerado de las grandes ciudades. En ese contexto, Villa de Merlo, en la provincia de San Luis, se consolida como uno de los destinos más elegidos por quienes desean combinar inversión, naturaleza y calidad de vida.

En los últimos años, la búsqueda de bienestar y tranquilidad comenzó a ocupar un lugar central en muchas decisiones. El estrés, la inseguridad y la falta de tiempo que caracterizan a las grandes ciudades llevan a que cada vez más personas miren hacia otros destinos del país para proyectar una inversión o incluso replantearse su forma de vivir.

Villa de Merlo aparece entre las opciones que más interés despiertan. Reconocida por contar con uno de los mejores microclimas del mundo, la localidad serrana combina aire puro, clima templado durante gran parte del año y un entorno natural privilegiado al pie de las sierras de los Comechingones.

Estos atributos se suma un dato reciente que refuerza el interés por la región. Una investigación del CONICET que actualizó el mapa de calidad de vida en Argentina ubicó a Villa de Merlo entre los lugares con puntajes más altos del país, considerando variables como ambiente, bienestar y condiciones de vida. Este reconocimiento científico respalda algo que muchos visitantes perciben al llegar: un entorno natural y social que favorece una vida más saludable y equilibrada.

En ese escenario, también aparecen oportunidades de inversión que acompañan el crecimiento de la zona. Eduardo Marmo, agente inmobiliario, señala que cada vez más personas se interesan en la región no solo como destino turístico, sino como un lugar para proyectar a futuro.

“Muchos llegan pensando en una inversión y terminan descubriendo que también es una oportunidad para cambiar su estilo de vida. Merlo tiene un equilibrio muy interesante entre naturaleza, tranquilidad y desarrollo”, explica.

Según detalla Marmo, actualmente existen propuestas accesibles para quienes desean dar el primer paso. “Hoy contamos con lotes amplios que van desde los 850 hasta los 1100 metros cuadrados, ubicados en zonas estratégicas, a minutos del centro de Merlo y con una financiación muy accesible por USD 250 mensuales”, comenta.

Además, señala que todavía es posible encontrar propiedades con valores competitivos, algo que genera interés tanto en quienes buscan mudarse como en inversores que ven potencial en el crecimiento turístico de la región.

En un contexto donde cada vez más personas buscan inversiones que también mejoren su calidad de vida, Villa de Merlo aparece como una alternativa concreta. Naturaleza, microclima privilegiado y oportunidades inmobiliarias accesibles convierten a este destino serrano en una opción cada vez más elegida para invertir… y, para muchos, empezar una nueva etapa.

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VILLA DE MERLO

Invertir en propiedades donde la calidad de vida es protagonista.

En un contexto donde muchas personas buscan alternativas al ritmo acelerado de las grandes ciudades, Villa de Merlo (San Luis) se consolida como una opción atractiva para vivir o invertir. Su reconocido microclima, la seguridad y la calidad de vida se convierten en un destino cada vez más elegido por los porteños.

La vida en las grandes ciudades tiene ventajas, pero también un costo alto: estrés constante, inseguridad, poco tiempo de calidad y una desconexión cada vez mayor con la naturaleza. En este escenario, muchas personas de Buenos Aires comienzan a mirar hacia otros lugares del país no solo para descansar, sino para invertir o incluso cambiar de vida.

Villa de Merlo, en la provincia de San Luis, se ha convertido en uno de esos destinos elegidos. Reconocida internacionalmente por poseer el tercer mejor microclima del mundo, ofrece una combinación poco frecuente: aire puro, clima templado durante todo el año y un entorno natural privilegiado al pie de las sierras.

Pero Merlo no es solo naturaleza. Uno de los aspectos que más valoran quienes llegan desde grandes ciudades es la seguridad y la tranquilidad cotidiana. Poder caminar, vivir y descansar sin la tensión permanente que caracteriza las grandes ciudades es, para muchos, un cambio determinante.

Eduardo Marmo – Agente inmobiliario, nos comparte oportunidades concretas y accesibles para quienes desean dar el primer paso. Existen terrenos financiados a U$S 200 mensuales, ubicados en zonas estratégicas, a pocos minutos del centro de Villa de Merlo, lo que permite invertir de manera gradual y proyectar a futuro. A su vez, cuenta con propiedades con valores accesibles, ideales tanto para vivienda permanente como para alquiler o uso turístico. Opciones pensadas para acompañar distintos momentos de vida, sin perder de vista el potencial de crecimiento de la zona.

Cada vez más personas eligen un modelo de vida donde el tiempo, la salud y el bienestar ocupan un lugar central. Merlo ofrece esa posibilidad sin resignar comodidad ni proyección. Ya sea como inversión, segunda vivienda o mudanza definitiva, representa una alternativa concreta frente al desgaste que muchas veces impone la vida en Buenos Aires.

Invertir en Villa de Merlo es, para muchos, una decisión que combina razón y deseo: resguardar capital y, al mismo tiempo, acercarse a una vida más simple, segura y conectada con lo esencial.

Villa de Merlo reúne condiciones únicas para quienes buscan invertir con visión a futuro o dar un giro en su estilo de vida. Propiedades y terrenos en una zona en crecimiento, con alta calidad de vida y un entorno natural privilegiado.

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SITUACIONES COMPLEJAS:

EL TITULAR DEL INMUEBLE ACTÚA MEDIANTE UN APODERADO

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero Público. Titular de FRANCISCO NIGRO NEGOCIOS INMOBILIARIOS

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.

El titular del inmueble actúa a través de un apoderado

Se trata del supuesto de representación voluntaria o convencional, es decir, cuando alguien que, por ejemplo, venda un inmueble, otorgándole para ello el respectivo “poder”, cuyo instrumento deberá presentar el apoderado en el momento de suscribir el contrato para que la contraparte pueda analizarlo.

Se debe verificar que el citado poder sea suficiente, auténtico y que se encuentre vigente.

Con respecto a la suficiencia, para celebrar contrato de compraventa de un bien inmueble, basta que el poder indique la facultad de comprar o vender inmuebles, sin que sea necesario especificar de cuál inmueble se trata. Por ello, puede utilizarse un poder especial para vender cierto inmueble en particular o bien un poder general amplio de administración y disposición que contenga expresamente la facultad de vender y/o comprar inmuebles.

Para celebrar un contrato de locación por un plazo inferior a tres años, alcanza con un poder general.

A fin de acreditar que el referido poder sea auténtico y que no haya sido revocado, debe verificarse la existencia de la matriz de la escritura pública del poder, que se encuentra en el protocolo correspondiente, el que a su vez se encuentra, dependiendo de la antigüedad del poder, en la escribanía del notario que lo otorgó o en el Archivo de Protocolos Notariales.

Legalización del poder: 

Se trata de que el instrumento tenga la posibilidad de adverar por sí mismo su propia calidad de público fuera del ámbito territorial reservado a su autor.

Se trata de un acto administrativo que comprende la atestación del Colegio Notarial por el cual se afirma la existencia material del documento en el que lucen estampados firma y sellos que coinciden con los registrados en dicha entidad como pertenecientes a un notario determinado que al momento de autorizar el documento se encuentra en ejercicio de su función.

• Legalización interna – Facultad conferida a los colegios de cada provincia.

• Legalización internacional: Legalización diplomática o consular (cadena de legalizaciones consulares o diplomáticas). Facultad delegada a los colegios.

• Legalización unificada o simplificada – Convención de la Haya de 1961 - Países comprendidos

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OPERACIONES QUE INCLUYEN VENDEDORES QUE SON PARTE DE FIDEICOMISOS

UNA SITUACIÓN COMPLEJA QUE VALE LA PENA ANALIZAR.

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Estudio de caso:

OPERACIONES QUE INCLUYEN VENDEDORES QUE SON PARTE DE FIDEICOMISOS

Una situación compleja que vale la pena analizar.

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero Público
Titular de FRANCISCO NIGRO NEGOCIOS INMOBILIARIOS

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.

El Código Civil y Comercial regula al fideicomiso en el capítulo 30 del título IV del Libro Tercero y lo define en el artículo 1666 de la siguiente manera: “Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario”.

En el negocio fiduciario interactúan una serie variada de sujetos: fiduciante/s, quienes constituyen el fideicomiso para poder lograr los fines deseados del negocio subyacente; fiduciario/s, sujetos que cumplen el encargo y que intervienen en el mismo para darle el buen camino al negocio, administrando los bienes conforme lo pactado y los principios de un buen hombre de negocios; beneficiario/s quienes obtienen los frutos del negocio durante el mismo y una vez aceptada tal calidad; y fideicomisario/s o “receptores residuales” de los bienes fideicomitidos una vez que el mismo llega a su fin

El fiduciante, transfiere al fiduciario un conjunto de bienes determinados para aplicarlos a la consecución de un fin o negocio determinado y luego, al cumplimiento de un plazo o condición, transmitirlos al fiduciante, beneficiario o fideicomisario.

Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria. Es decir, los bienes fideicomitidos forman un patrimonio separado. El fiduciario tiene sobre el objeto fideicomitido un derecho de dominio imperfecto o limitado, ya que está afectado por una restricción (someter los bienes únicamente a los fines determinados en el fideicomiso). Al respecto, el art.1685 dispone: que los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario y como novedad, dispone que “Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos y montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en defecto de ésta, los que sean razonables. El fiduciario es responsable en los términos de los artículos 1757 y concordantes cuando no haya contratado seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de riesgos o montos”. El citado art. 1757 se refiere a la responsabilidad objetiva y al deber de responder por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas. El fiduciario tiene la facultad de disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que para ello sea necesario el consentimiento del fiduciante o del beneficiario, a menos que se hubiese pactado lo contrario. Art. 1688. El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que, en su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas limitaciones no son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario.

La calidad de los referidos sujetos, sobre todo el de los inversionistas - fiduciantes no es estática sino que los mismos pueden “entrar y salir” del negocio fiduciario. El contrato de fideicomiso en general permite el ingreso de nuevos inversores - fiduciantes luego de celebrado el mismo. Dependerá exclusivamente de las estipulaciones del contrato, en el que, si no se estipula lo contrario, se permitirá la posibilidad de incorporación de terceros en carácter de fiduciante, ya sea mediante la incorporación de nuevos aportes -siempre que en estos casos exista manifestación por parte del tercero en convertirse en fiduciante o mediante la cesión de una parte o todo de sus derechos que realice un fiduciante originario. Con relación al primer supuesto, si en el acuerdo no se estipula lo contrario, puede permitirse la incorporación de terceros que adquieran el carácter de fiduciante mediante el aporte de nuevos bienes, siempre que exista manifestación expresa por parte del tercero en convertirse en fiduciante.

Respecto a la cesión, el fiduciante o beneficiario puede efectuar la cesión de todos los derechos y obligaciones que tenga en el fideicomiso. Es decir, mediante la cesión se transmiten los beneficios y los deberes originados en el contrato de fideicomiso, tratándose de otro supuesto de “cesión de la posición contractual”.

En cuanto a los requisitos de la cesión de la posición contractual, nos remitimos a lo expresado en el punto anterior.

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Situaciones de:

EL VENDEDOR NO POSEE ESCRITURA, SOLO TIENE BOLETO DE COMPRAVENTA

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero Público

Titular de FRANCISCO NIGRO NEGOCIOS INMOBILIARIOS

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ESTUDIO DE CASO

El vendedor no tiene título suficiente, tiene boleto de compraventa .

En nuestro ordenamiento jurídico para que se produzca la transmisión del derecho real de dominio debe cumplirse con la teoría del título y el modo. Es decir, debe haber un título suficiente (acto jurídico que tenga por finalidad la transmisión de la propiedad como el contrato de compraventa emanado del propietario capaz de realizarse por escritura pública) y un modo suficiente (tradición o entrega del inmueble).

Cuando quien pretende “vender” no tiene un título suficiente o no tiene ni título suficiente ni modo suficiente sino un boleto de compraventa, en rigor de verdad no puede vender. Lo que puede hacer es ceder su “lugar de comprador” en el boleto de compraventa y si tiene la posesión, puede ceder los derechos posesorios.

La cesión del Boleto de Compraventa, encuadra en el contrato de cesión de posición contractual , regulado en el código Civil y Comercial en los artículos 1636 a 1640 .

El Código impone como requisito el consentimiento de las demás partes para la transmisión de la posición contractual. En efecto, dispone: "En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la notificación al deudor cedido" ( art. 1636 ).

El arte. 1637 establece: “Desde la cesión o, en su caso, desde la notificación a las otras partes, el cedente se aparta de sus derechos y obligaciones, los que son asumidos por el cesionario ".

Sin embargo, los co-contratantes cedidos conservan sus acciones contra el cedente si han pactado con éste el mantenimiento de sus derechos para el caso de incumplimiento del cesionario. En tal caso, el cedido o los cedidos deben notificar el incumplimiento al cesionario dentro de los treinta días de producción; de no hacerlo, el cedente queda libre de responsabilidad.

El cedente garantiza al cesionario la existencia y validez del contrato. El pacto por el cual el cedente no garantiza la existencia y validez se tiene por no escrito si la nulidad o la inexistencia se debe a un hecho imputable al cedente. Si el cedente garantiza el cumplimiento de las obligaciones de los otros contratantes, responde como fiador… (art. 1639).

El art. 1620 del Código Civil y Comercial dispone que la cesión tiene efectos respecto de terceros desde su notificación al cedido por instrumento público o privado de fecha cierta, sin perjuicio de las reglas especiales relativas a los bienes registrables.

LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

PANORAMA INMOBILIARIO

Situaciones complejas:

¿QUÉ SUCEDE CUANDO FALLECE EL TITULAR O UNO DE LOS PROPIETARIOS DE UN INMUEBLE?

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero. Corredor Inmobiliario
Titular de Francisco Nigro Negocios Inmobiliarios

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.

En esta cuarta entrega, analizaremos cómo  proceder cuando el titular o uno de los titulares del inmueble a vender falleció.

Para poder establecer cómo debe actuarse en el caso de que quienes vendan sean los herederos del propietario o de uno de los propietarios, debemos previamente definir algunos conceptos.

La sucesión mortis causa, es decir, por causa de muerte, es la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta a la persona que sobrevive, a la cual la ley o el testador llama para recibirla Cabe tener en claro algunos conceptos:

• A la persona fallecida se la denomina causante.

• Los llamados a suceder al causante son denominados sucesores o causahabientes. El sucesor a título universal es el heredero y el sucesor a título singular es el legatario.

• Al patrimonio del difunto se lo denomina herencia.

El origen de la fuente del llamamiento a la sucesión puede determinar distintas clases de sucesiones. Así, podemos distinguir:

• Sucesión legítima: cuando la ley llama a los sucesores para recibir la herencia. Es la ley la que indica quiénes suceden a una persona cuando muere.

• Sucesión testamentaria: cuando el testador llama a los sucesores para recibir la herencia. Es decir, el causante, antes de morir, deja un testamento en el que indica quiénes serán sus sucesores.

Es posible distinguir las siguientes clases de sucesores o herederos:

• Herederos legítimos: son los llamados por la ley para recibir la herencia del causante y a su vez, pueden ser:

- El sucesor universal es aquel a quien pasa todo, o una parte alícuota del patrimonio de otra persona. Sucesor singular es aquel al cual se transmite un objeto particular que sale de los bienes de otra persona.

- Forzosos: son aquellos que no pueden ser privados de la herencia salvo que exista alguna causa grave que justifique la desheredación. Se trata de los descendientes, ascendientes y el cónyuge supérstite.

- No forzosos: son lo que heredan en ausencia de los forzosos. Son los colaterales consanguíneos hasta el cuarto grado (hermanos, tíos, sobrinos y primos hermanos). Pueden ser excluidos de la herencia por testamento.

Herederos testamentarios:

Pueden ser: 

• Heredero universal: el que recibe la totalidad del patrimonio sin consideración de su contenido especial.

• De parte alícuota: es el que recibe una parte ideal de la herencia sin individualización de bienes (en abstracto; por ejemplo, un quinto de la herencia).

• Singular o legatario: es el heredero que recibe un bien o bienes específicamente determinados.

Declaratoria de herederos: 

Los herederos que quieran disponer de bienes inmuebles o muebles registrables de la sucesión necesitarán inscribir en el registro correspondiente una declaración judicial que les reconozca su condición de tales. El tipo de declaración dependerá de si el carácter de heredero surge o no de un testamento: si no surge de un testamento, éste necesitará de la resolución o auto de la declaratoria de herederos y si surge de un testamento, el heredero instituido en él necesitará de la resolución o auto de aprobación del testamento.

Entonces podemos decir que la declaratoria de herederos es la resolución dictada por el juez competente por medio de la cual se reconoce la condición de heredero. El dictado de la declaratoria de herederos requiere previamente:

- Probar el fallecimiento del causante con la respectiva partida de defunción.

- Probar el parentesco con el causante a través de las correspondientes partidas del Registro Civil que acrediten el vínculo.

- Notificar a otros herederos cuando quien promueve la sucesión tuviera conocimiento de su existencia.

- Publicar edictos durante un día en el Boletín Oficial. En dicho edicto se comunica a los herederos y acreedores la apertura de la sucesión y el plazo de 30 días corridos para que se presenten a hacer valer sus derechos. En cuanto a los efectos, la declaratoria de herederos les permite disponer de los bienes inmuebles y muebles registrables mediante la inscripción de ésta en el registro correspondiente.

La declaración de heredero crea a favor de los declarados tales una presunción que será válida mientras no se demuestre su inexactitud. Por consiguiente, la declaratoria de herederos no hace cosa juzgada entre las partes pero sí tiene validez respecto de terceros.

Declaración de validez formal del testamento:

Si se tratase de una sucesión testamentaria, el juez dictará una resolución que apruebe el testamento. La citada resolución se equipara en cuanto a sus efectos a la declaratoria de herederos.

Se debe presentar el título de propiedad y el testimonio de la declaratoria de herederos o el testimonio de la resolución que aprueba el testamento debidamente inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Puede utilizarse el sistema de inscripción mediante tracto abreviado, haciendo referencia a la declaratoria de herederos, a la orden de inscripción y al pago de la tasa de justicia y de honorarios profesionales.

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Escribe: FRANCISCO NIGRO - Martillero Público
Titular de FRANCISCO NIGRO. Negocios Inmobiliarios

Este mes presentamos un nuevo caso que resulta de interés a la hora de poner un inmueble en venta ó alquiler.

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

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¿QUÉ ES EL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE VIVIENDA?

Se trata de un régimen, regulado en los artículos 244 y siguientes del Código Civil y Comercial que encuentra su fundamento en el derecho humano que toda persona tiene a la vivienda.

El objeto de tutela son las cosas inmuebles con destino de vivienda.

Para incluir el inmueble a este especial régimen de protección se requiere un acto de afectación por parte del titular registral por acta ante el registro o por escritura púbica que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Legitimados: La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.

Son beneficiarios de la afectación:

a) El propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;

b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

Efectos: La afectación al régimen de protección de la vivienda ocasiona que el inmueble no sea susceptible de embargo y ejecución por deudas de causa fuente posterior a la constitución de la tutela.

Excepciones al efecto principal:

a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;

b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble,

c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;

d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

DESAFECTACIÓN Y CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN:

a) A solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;

b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;

c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas,

d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;

e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución. 

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LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

PANORAMA INMOBILIARIO

¿QUÉ SUCEDE CUANDO LA PROPIEDAD A VENDER O ALQUILAR ESTÁ GRAVADA CON USUFRUCTO?

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero inmobiliario
Titular de FRANCISCO NIGRO - Negocios Inmobiliarios.

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.

En esta oportunidad vamos a abordar que pasa cuando el inmueble a vender/alquilar está gravado con usufructo.

El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.

Se trata del derecho real sobre un bien ajeno que se ejerce por la posesión y otorga a su titular el derecho de usar, gozar y disponer jurídicamente de él, sin alterar su sustancia, siendo además temporario dado que el usufructuario debe restituir el objeto sobre el cual recae

Implica un gravamen sobre el inmueble.

Usufructuario: es quien tiene el derecho de usar y gozar de la cosa (derecho de usar y gozar).

Nudo Propietario: Es el que tiene la propiedad desnuda o vacua de la cosa (derecho de disponer).

De acuerdo al art. 2041 del CCyC, pertenecen al usufructuario:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;

b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;

c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.

Por otro lado, el usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

Plazos de Duración: No podrá existir usufructo por mayor tiempo que la vida del usufructuario (usufructo vitalicio). El usufructo no puede ser establecido a favor de personas jurídicas, por más de cincuenta años.

En cuanto a la posibilidad de ejecución del usufructo por parte de los acreedores del usufructuario, el art. 2144 dice que si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.

Con relación a los derechos del nudo propietario, éste conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

La extinción del usufructo puede tener las siguientes causas:

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;

b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;

c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;

d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.

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