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PANORAMA INMOBILIARIO

Situaciones complejas:

¿QUÉ SUCEDE CUANDO FALLECE EL TITULAR O UNO DE LOS PROPIETARIOS DE UN INMUEBLE?

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero. Corredor Inmobiliario
Titular de Francisco Nigro Negocios Inmobiliarios

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.

En esta cuarta entrega, analizaremos cómo  proceder cuando el titular o uno de los titulares del inmueble a vender falleció.

Para poder establecer cómo debe actuarse en el caso de que quienes vendan sean los herederos del propietario o de uno de los propietarios, debemos previamente definir algunos conceptos.

La sucesión mortis causa, es decir, por causa de muerte, es la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta a la persona que sobrevive, a la cual la ley o el testador llama para recibirla Cabe tener en claro algunos conceptos:

• A la persona fallecida se la denomina causante.

• Los llamados a suceder al causante son denominados sucesores o causahabientes. El sucesor a título universal es el heredero y el sucesor a título singular es el legatario.

• Al patrimonio del difunto se lo denomina herencia.

El origen de la fuente del llamamiento a la sucesión puede determinar distintas clases de sucesiones. Así, podemos distinguir:

• Sucesión legítima: cuando la ley llama a los sucesores para recibir la herencia. Es la ley la que indica quiénes suceden a una persona cuando muere.

• Sucesión testamentaria: cuando el testador llama a los sucesores para recibir la herencia. Es decir, el causante, antes de morir, deja un testamento en el que indica quiénes serán sus sucesores.

Es posible distinguir las siguientes clases de sucesores o herederos:

• Herederos legítimos: son los llamados por la ley para recibir la herencia del causante y a su vez, pueden ser:

- El sucesor universal es aquel a quien pasa todo, o una parte alícuota del patrimonio de otra persona. Sucesor singular es aquel al cual se transmite un objeto particular que sale de los bienes de otra persona.

- Forzosos: son aquellos que no pueden ser privados de la herencia salvo que exista alguna causa grave que justifique la desheredación. Se trata de los descendientes, ascendientes y el cónyuge supérstite.

- No forzosos: son lo que heredan en ausencia de los forzosos. Son los colaterales consanguíneos hasta el cuarto grado (hermanos, tíos, sobrinos y primos hermanos). Pueden ser excluidos de la herencia por testamento.

Herederos testamentarios:

Pueden ser: 

• Heredero universal: el que recibe la totalidad del patrimonio sin consideración de su contenido especial.

• De parte alícuota: es el que recibe una parte ideal de la herencia sin individualización de bienes (en abstracto; por ejemplo, un quinto de la herencia).

• Singular o legatario: es el heredero que recibe un bien o bienes específicamente determinados.

Declaratoria de herederos: 

Los herederos que quieran disponer de bienes inmuebles o muebles registrables de la sucesión necesitarán inscribir en el registro correspondiente una declaración judicial que les reconozca su condición de tales. El tipo de declaración dependerá de si el carácter de heredero surge o no de un testamento: si no surge de un testamento, éste necesitará de la resolución o auto de la declaratoria de herederos y si surge de un testamento, el heredero instituido en él necesitará de la resolución o auto de aprobación del testamento.

Entonces podemos decir que la declaratoria de herederos es la resolución dictada por el juez competente por medio de la cual se reconoce la condición de heredero. El dictado de la declaratoria de herederos requiere previamente:

- Probar el fallecimiento del causante con la respectiva partida de defunción.

- Probar el parentesco con el causante a través de las correspondientes partidas del Registro Civil que acrediten el vínculo.

- Notificar a otros herederos cuando quien promueve la sucesión tuviera conocimiento de su existencia.

- Publicar edictos durante un día en el Boletín Oficial. En dicho edicto se comunica a los herederos y acreedores la apertura de la sucesión y el plazo de 30 días corridos para que se presenten a hacer valer sus derechos. En cuanto a los efectos, la declaratoria de herederos les permite disponer de los bienes inmuebles y muebles registrables mediante la inscripción de ésta en el registro correspondiente.

La declaración de heredero crea a favor de los declarados tales una presunción que será válida mientras no se demuestre su inexactitud. Por consiguiente, la declaratoria de herederos no hace cosa juzgada entre las partes pero sí tiene validez respecto de terceros.

Declaración de validez formal del testamento:

Si se tratase de una sucesión testamentaria, el juez dictará una resolución que apruebe el testamento. La citada resolución se equipara en cuanto a sus efectos a la declaratoria de herederos.

Se debe presentar el título de propiedad y el testimonio de la declaratoria de herederos o el testimonio de la resolución que aprueba el testamento debidamente inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Puede utilizarse el sistema de inscripción mediante tracto abreviado, haciendo referencia a la declaratoria de herederos, a la orden de inscripción y al pago de la tasa de justicia y de honorarios profesionales.

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LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

PANORAMA INMOBILIDARIO

¿QUÉ HACER CUANDO EL INMUEBLE A VENDER / ALQUILAR ESTÁ AFECTADO AL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE VIVIENDA?

Escribe: FRANCISCO NIGRO - Martillero Público
Titular de FRANCISCO NIGRO. Negocios Inmobiliarios

Este mes presentamos un nuevo caso que resulta de interés a la hora de poner un inmueble en venta ó alquiler.

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

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¿QUÉ ES EL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE VIVIENDA?

Se trata de un régimen, regulado en los artículos 244 y siguientes del Código Civil y Comercial que encuentra su fundamento en el derecho humano que toda persona tiene a la vivienda.

El objeto de tutela son las cosas inmuebles con destino de vivienda.

Para incluir el inmueble a este especial régimen de protección se requiere un acto de afectación por parte del titular registral por acta ante el registro o por escritura púbica que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Legitimados: La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.

Son beneficiarios de la afectación:

a) El propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;

b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

Efectos: La afectación al régimen de protección de la vivienda ocasiona que el inmueble no sea susceptible de embargo y ejecución por deudas de causa fuente posterior a la constitución de la tutela.

Excepciones al efecto principal:

a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;

b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble,

c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;

d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

DESAFECTACIÓN Y CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN:

a) A solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;

b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;

c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas,

d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;

e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución. 

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PANORAMA INMOBILIARIO

¿QUÉ SUCEDE CUANDO LA PROPIEDAD A VENDER O ALQUILAR ESTÁ GRAVADA CON USUFRUCTO?

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero inmobiliario
Titular de FRANCISCO NIGRO - Negocios Inmobiliarios.

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En esta oportunidad vamos a abordar que pasa cuando el inmueble a vender/alquilar está gravado con usufructo.

El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.

Se trata del derecho real sobre un bien ajeno que se ejerce por la posesión y otorga a su titular el derecho de usar, gozar y disponer jurídicamente de él, sin alterar su sustancia, siendo además temporario dado que el usufructuario debe restituir el objeto sobre el cual recae

Implica un gravamen sobre el inmueble.

Usufructuario: es quien tiene el derecho de usar y gozar de la cosa (derecho de usar y gozar).

Nudo Propietario: Es el que tiene la propiedad desnuda o vacua de la cosa (derecho de disponer).

De acuerdo al art. 2041 del CCyC, pertenecen al usufructuario:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;

b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;

c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.

Por otro lado, el usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

Plazos de Duración: No podrá existir usufructo por mayor tiempo que la vida del usufructuario (usufructo vitalicio). El usufructo no puede ser establecido a favor de personas jurídicas, por más de cincuenta años.

En cuanto a la posibilidad de ejecución del usufructo por parte de los acreedores del usufructuario, el art. 2144 dice que si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.

Con relación a los derechos del nudo propietario, éste conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

La extinción del usufructo puede tener las siguientes causas:

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;

b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;

c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;

d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.

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