LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

PANORAMA INMOBILIARIO

Situaciones complejas

EL INMUEBLE A VENDER Ó ALQUILAR ESTÁ GRAVADO CON HIPOTECA

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero Público
Titular de FRANCISCO NIGRO NEGOCIOS INMOBILIARIOS

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.

El inmueble a vender / alquilar está gravado con hipoteca.

La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor. Es una garantía real que constituye el deudor o un tercero sobre un inmueble propio para garantizarle al acreedor hipotecario que va a cumplir con la obligación que contrajo.

El Código Civil y Comercial lo define en los siguientes términos: “La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado”(art 2205).

La hipoteca constituye una limitación al derecho de propiedad de quien la constituye, ya que el propietario se encuentra impedido de disponer de su derecho sin el gravamen. Por eso, implica un gravamen sobre el inmueble.

Caracteres de la Hipoteca:

• Es un derecho real accesorio de un crédito en dinero: No puede existir hipoteca si no hay un crédito al cual garantice. Si se extingue o es inválida la obligación principal, también se extingue o invalida la hipoteca, ya que “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”.

• Convencionalidad: La única hipoteca es la creada por la voluntad de las partes. Dicha convención establecida por la voluntad de las partes, debe ser expresa. El Código Civil y Comercial, en el art. 2208 dice: “La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración”

• Inscripción: La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble, es indispensable para poder oponerla a terceros. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco años, si antes no se renueva

Especialidad: Se refiere a la necesidad de individualización del crédito y de la cosa afectada a la garantía. La especialidad en cuanto al objeto requiere que el inmueble sobre el cual recae la hipoteca se encuentre perfectamente individualizado. Así lo dicen los arts. 2188 y 2209. Este último reza: “El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización”

El propietario del inmueble dado en garantía conserva todas las facultades como dueño del inmueble.

• Límite: no puede realizar acciones que disminuyan el valor del inmueble y que por lo tanto perjudiquen al acreedor hipotecario.

• El acreedor tiene dos derechos fundamentales: el derecho de persecución (es el derecho que tiene el acreedor de perseguir el inmueble hipotecado –sin importar quien lo tenga- cuando el deudor lo hubiese enajenado, total o parcialmente, mientras subsista el gravamen) y el derecho de preferencia (derecho que la ley le da al acreedor hipotecario –sobre los demás acreedores- de cobrar con prioridad. Es decir que si hay varias hipotecas sobre un mismo inmueble, va a tener preferencia la hipoteca que primero fue inscripta.

• Extinción: La hipoteca se extingue como consecuencia de la extinción total de la obligación principal. También puede extinguirse por sí misma, quedando vigente la obligación principal. Por ejemplo, la renuncia expresa del acreedor que conste en escritura pública.

• Cancelación de la Hipoteca: Es el acto por el cual se deja sin efecto la inscripción registral. Puede haber casos en que la hipoteca esté extinguida y aún así subsistir la inscripción porque no se ha realizado la correspondiente cancelación en el respectivo registro.

La cancelación puede hacerse por:

a) Consentimiento de las partes: es decir como cancelación voluntaria. En la práctica notarial muchas veces comparece a la escritura pública sólo el acreedor para cancelar la misma.

b) cancelación judicial.

El art. 2204 del Código Civil y Comercial hace referencia al tema de la cancelación de la siguiente manera: “Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales;

b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.

En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.

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EL TITULAR DEL INMUEBLE ACTÚA MEDIANTE UN APODERADO

EL TITULAR DE LA PROPIEDAD A COMERCIALIZAR NO TIENE CAPACIDAD LEGAL

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EL TITULAR DE LA PROPIEDAD A COMERCIALIZAR NO TIENE CAPACIDAD LEGAL

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero
Titular de FRANCISCO NIGRO NEGOCIOS INMOBILIARIOS

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

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El titular del inmueble a vender/alquilar no tiene capacidad legal

El Código Civil y Comercial distingue entre:

a) Personas con incapacidad: El juez puede declarar la incapacidad de una persona mayor de trece años de edad cuando se encuentre absolutamente imposibilitada de interaccionar con su entorno y expresar su voluntad por cualquier modo, medio o formato y el sistema de apoyos resulte ineficaz. En este caso, el juez designa a un curador. La curatela se rige por las reglas de la tutela.

b) Personas con capacidad restringida: El juez puede restringir la capacidad de una persona mayor de trece años que padece una adicción o una alteración mental permanente o prolongada, de suficiente gravedad, siempre que el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad puede resultar un daño a su persona o a sus bienes.

El artículo 38 establece que la sentencia debe determinar la extensión y el alcance de la restricción, especificar las funciones y actos que se limitan, procurando que la afectación de la autonomía personal sea la menor posible y designar una o más personas de apoyo o curadores; también debe señalar las condiciones de validez de los actos específicos sujetos a la restricción con indicación de la o las personas intervinientes y la modalidad de su actuación. El art. 39 del Código dice que la sentencia debe ser inscripta en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas y se debe dejar constancia al margen del acta de nacimiento. Hasta la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, la única manera de verificar si la persona se encontraba declarada insana era solicitando un informe de inhibición en el Registro de la Propiedad Inmueble, práctica que, por supuesto, deberá seguir cumpliendo el corredor de manera concurrente con la solicitud de una partida de nacimiento actualizada. Si del acta de nacimiento y/o de l informe de inhibiciones surge la existencia de una sentencia que restringe la capacidad, deberá analizarla para determinar cómo proceder en la operación inmobiliaria: quién o quiénes deberán suscribir los instrumentos y bajo qué condiciones. El contrato de locación debe ser suscripto por los representantes con la conformidad el menor si es adolescente (13 a 18 años).

Los padres no requieren autorización judicial.

El tutor requiere autorización judicial si el plazo del contrato es superior a tres años.

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EL TITULAR DEL INMUEBLE ACTÚA MEDIANTE UN APODERADO

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero Público. Titular de FRANCISCO NIGRO NEGOCIOS INMOBILIARIOS

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

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El titular del inmueble actúa a través de un apoderado

Se trata del supuesto de representación voluntaria o convencional, es decir, cuando alguien que, por ejemplo, venda un inmueble, otorgándole para ello el respectivo “poder”, cuyo instrumento deberá presentar el apoderado en el momento de suscribir el contrato para que la contraparte pueda analizarlo.

Se debe verificar que el citado poder sea suficiente, auténtico y que se encuentre vigente.

Con respecto a la suficiencia, para celebrar contrato de compraventa de un bien inmueble, basta que el poder indique la facultad de comprar o vender inmuebles, sin que sea necesario especificar de cuál inmueble se trata. Por ello, puede utilizarse un poder especial para vender cierto inmueble en particular o bien un poder general amplio de administración y disposición que contenga expresamente la facultad de vender y/o comprar inmuebles.

Para celebrar un contrato de locación por un plazo inferior a tres años, alcanza con un poder general.

A fin de acreditar que el referido poder sea auténtico y que no haya sido revocado, debe verificarse la existencia de la matriz de la escritura pública del poder, que se encuentra en el protocolo correspondiente, el que a su vez se encuentra, dependiendo de la antigüedad del poder, en la escribanía del notario que lo otorgó o en el Archivo de Protocolos Notariales.

Legalización del poder: 

Se trata de que el instrumento tenga la posibilidad de adverar por sí mismo su propia calidad de público fuera del ámbito territorial reservado a su autor.

Se trata de un acto administrativo que comprende la atestación del Colegio Notarial por el cual se afirma la existencia material del documento en el que lucen estampados firma y sellos que coinciden con los registrados en dicha entidad como pertenecientes a un notario determinado que al momento de autorizar el documento se encuentra en ejercicio de su función.

• Legalización interna – Facultad conferida a los colegios de cada provincia.

• Legalización internacional: Legalización diplomática o consular (cadena de legalizaciones consulares o diplomáticas). Facultad delegada a los colegios.

• Legalización unificada o simplificada – Convención de la Haya de 1961 - Países comprendidos

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Situaciones complejas:

¿QUÉ SUCEDE CUANDO FALLECE EL TITULAR O UNO DE LOS PROPIETARIOS DE UN INMUEBLE?

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero. Corredor Inmobiliario
Titular de Francisco Nigro Negocios Inmobiliarios

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.

En esta cuarta entrega, analizaremos cómo  proceder cuando el titular o uno de los titulares del inmueble a vender falleció.

Para poder establecer cómo debe actuarse en el caso de que quienes vendan sean los herederos del propietario o de uno de los propietarios, debemos previamente definir algunos conceptos.

La sucesión mortis causa, es decir, por causa de muerte, es la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta a la persona que sobrevive, a la cual la ley o el testador llama para recibirla Cabe tener en claro algunos conceptos:

• A la persona fallecida se la denomina causante.

• Los llamados a suceder al causante son denominados sucesores o causahabientes. El sucesor a título universal es el heredero y el sucesor a título singular es el legatario.

• Al patrimonio del difunto se lo denomina herencia.

El origen de la fuente del llamamiento a la sucesión puede determinar distintas clases de sucesiones. Así, podemos distinguir:

• Sucesión legítima: cuando la ley llama a los sucesores para recibir la herencia. Es la ley la que indica quiénes suceden a una persona cuando muere.

• Sucesión testamentaria: cuando el testador llama a los sucesores para recibir la herencia. Es decir, el causante, antes de morir, deja un testamento en el que indica quiénes serán sus sucesores.

Es posible distinguir las siguientes clases de sucesores o herederos:

• Herederos legítimos: son los llamados por la ley para recibir la herencia del causante y a su vez, pueden ser:

- El sucesor universal es aquel a quien pasa todo, o una parte alícuota del patrimonio de otra persona. Sucesor singular es aquel al cual se transmite un objeto particular que sale de los bienes de otra persona.

- Forzosos: son aquellos que no pueden ser privados de la herencia salvo que exista alguna causa grave que justifique la desheredación. Se trata de los descendientes, ascendientes y el cónyuge supérstite.

- No forzosos: son lo que heredan en ausencia de los forzosos. Son los colaterales consanguíneos hasta el cuarto grado (hermanos, tíos, sobrinos y primos hermanos). Pueden ser excluidos de la herencia por testamento.

Herederos testamentarios:

Pueden ser: 

• Heredero universal: el que recibe la totalidad del patrimonio sin consideración de su contenido especial.

• De parte alícuota: es el que recibe una parte ideal de la herencia sin individualización de bienes (en abstracto; por ejemplo, un quinto de la herencia).

• Singular o legatario: es el heredero que recibe un bien o bienes específicamente determinados.

Declaratoria de herederos: 

Los herederos que quieran disponer de bienes inmuebles o muebles registrables de la sucesión necesitarán inscribir en el registro correspondiente una declaración judicial que les reconozca su condición de tales. El tipo de declaración dependerá de si el carácter de heredero surge o no de un testamento: si no surge de un testamento, éste necesitará de la resolución o auto de la declaratoria de herederos y si surge de un testamento, el heredero instituido en él necesitará de la resolución o auto de aprobación del testamento.

Entonces podemos decir que la declaratoria de herederos es la resolución dictada por el juez competente por medio de la cual se reconoce la condición de heredero. El dictado de la declaratoria de herederos requiere previamente:

- Probar el fallecimiento del causante con la respectiva partida de defunción.

- Probar el parentesco con el causante a través de las correspondientes partidas del Registro Civil que acrediten el vínculo.

- Notificar a otros herederos cuando quien promueve la sucesión tuviera conocimiento de su existencia.

- Publicar edictos durante un día en el Boletín Oficial. En dicho edicto se comunica a los herederos y acreedores la apertura de la sucesión y el plazo de 30 días corridos para que se presenten a hacer valer sus derechos. En cuanto a los efectos, la declaratoria de herederos les permite disponer de los bienes inmuebles y muebles registrables mediante la inscripción de ésta en el registro correspondiente.

La declaración de heredero crea a favor de los declarados tales una presunción que será válida mientras no se demuestre su inexactitud. Por consiguiente, la declaratoria de herederos no hace cosa juzgada entre las partes pero sí tiene validez respecto de terceros.

Declaración de validez formal del testamento:

Si se tratase de una sucesión testamentaria, el juez dictará una resolución que apruebe el testamento. La citada resolución se equipara en cuanto a sus efectos a la declaratoria de herederos.

Se debe presentar el título de propiedad y el testimonio de la declaratoria de herederos o el testimonio de la resolución que aprueba el testamento debidamente inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Puede utilizarse el sistema de inscripción mediante tracto abreviado, haciendo referencia a la declaratoria de herederos, a la orden de inscripción y al pago de la tasa de justicia y de honorarios profesionales.

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¿QUÉ HACER CUANDO EL INMUEBLE A VENDER / ALQUILAR ESTÁ AFECTADO AL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE VIVIENDA?

Escribe: FRANCISCO NIGRO - Martillero Público
Titular de FRANCISCO NIGRO. Negocios Inmobiliarios

Este mes presentamos un nuevo caso que resulta de interés a la hora de poner un inmueble en venta ó alquiler.

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

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¿QUÉ ES EL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE VIVIENDA?

Se trata de un régimen, regulado en los artículos 244 y siguientes del Código Civil y Comercial que encuentra su fundamento en el derecho humano que toda persona tiene a la vivienda.

El objeto de tutela son las cosas inmuebles con destino de vivienda.

Para incluir el inmueble a este especial régimen de protección se requiere un acto de afectación por parte del titular registral por acta ante el registro o por escritura púbica que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Legitimados: La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.

Son beneficiarios de la afectación:

a) El propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;

b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

Efectos: La afectación al régimen de protección de la vivienda ocasiona que el inmueble no sea susceptible de embargo y ejecución por deudas de causa fuente posterior a la constitución de la tutela.

Excepciones al efecto principal:

a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;

b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble,

c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;

d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

DESAFECTACIÓN Y CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN:

a) A solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;

b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;

c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas,

d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;

e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución. 

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Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero inmobiliario
Titular de FRANCISCO NIGRO - Negocios Inmobiliarios.

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En esta oportunidad vamos a abordar que pasa cuando el inmueble a vender/alquilar está gravado con usufructo.

El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.

Se trata del derecho real sobre un bien ajeno que se ejerce por la posesión y otorga a su titular el derecho de usar, gozar y disponer jurídicamente de él, sin alterar su sustancia, siendo además temporario dado que el usufructuario debe restituir el objeto sobre el cual recae

Implica un gravamen sobre el inmueble.

Usufructuario: es quien tiene el derecho de usar y gozar de la cosa (derecho de usar y gozar).

Nudo Propietario: Es el que tiene la propiedad desnuda o vacua de la cosa (derecho de disponer).

De acuerdo al art. 2041 del CCyC, pertenecen al usufructuario:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;

b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;

c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.

Por otro lado, el usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

Plazos de Duración: No podrá existir usufructo por mayor tiempo que la vida del usufructuario (usufructo vitalicio). El usufructo no puede ser establecido a favor de personas jurídicas, por más de cincuenta años.

En cuanto a la posibilidad de ejecución del usufructo por parte de los acreedores del usufructuario, el art. 2144 dice que si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.

Con relación a los derechos del nudo propietario, éste conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

La extinción del usufructo puede tener las siguientes causas:

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;

b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;

c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;

d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.

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MERCADO INMOBILIARIO

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Comparación entre los créditos UVA y los alquileres

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero Público y Corredor Inmobiliario.
Tasador profesional y Desarrollador Inmobiliario

Un reciente informe privado ha puesto de manifiesto las cuotas iniciales de los créditos hipotecarios UVA en comparación con los alquileres mensuales en diversas zonas de la ciudad de Buenos Aires. Con la reactivación del mercado inmobiliario, surge una alternativa que muchos están comenzando a considerar: comprar en lugar de alquilar.

Desde mayo, más de 20 bancos han comenzado a ofrecer créditos hipotecarios ajustados por UVA, lo que ha generado un aumento significativo en las operaciones inmobiliarias.

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un sendero de recuperación tras largos cinco años de crisis.

Según el informe del Colegio de Escribanos Porteño, en agosto se registraron 5.297 actos notariales de compraventa de inmuebles, representando el mejor número desde mayo de 2018. Además, las transacciones hipotecarias crecieron un 133% en comparación con el mismo mes de 2023, con 416 escrituras a través de hipotecas, datos que reflejan una mejora significativa en el sector.

Un informe de Reporte Inmobiliario revela que, aunque las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios UVA pueden ser comparables a los alquileres, la principal diferencia radica en el anticipo requerido, que suele ser del 25% del valor de la propiedad. Además, es fundamental considerar que el ingreso mensual necesario para adquirir una vivienda es superior al que se necesita para alquilar. Varios ven la compra de una propiedad como una opción más viable en lugar de seguir pagando alquiler. La equivalencia o incluso la inferioridad de las cuotas hipotecarias iniciales en comparación con los alquileres está siendo un incentivo crucial para que las personas decidan comprar viviendas.

Cuotas del Crédito UVA según algunos barrios:

A continuación, se presentan los costos iniciales para adquirir un departamento de 43 m² en varios barrios porteños, con una tasa promedio del 5,8% y un financiamiento del 75%:

• Palermo

o Precio: USD 2.427/m² (USD 104.361)

o Cuota inicial: $592.440

o Ingreso necesario: $2.369.760

o Anticipo: USD 26.090

• Villa Devoto

o Precio: USD 2.371/m² (USD 101.953)

o Cuota inicial: $578.770

o Ingreso necesario: $2.315.080

o Anticipo: USD 25.488

• Belgrano

o Precio: USD 2.247/m² (USD 96.621)

o Cuota inicial: $548.502

o Ingreso necesario: $2.194.008o Anticipo: USD 24.155

• Villa del Parque

o Precio: USD 2.100/m² (USD 90.300)

o Cuota inicial: $512.618

o Ingreso necesario: $2.050.472

o Anticipo: USD 22.575

• Caballito

o Precio: USD 1.890/m² (USD 81.270)

o Cuota inicial: $461.356

o Ingreso necesario: $1.845.424

o Anticipo: USD 20.318

• Almagro

o Precio: USD 1.845/m² (USD 79.335)

o Cuota inicial: $450.372

o Ingreso necesario: $1.801.488

o Anticipo: USD 19.834

• Villa Crespo

o Precio: USD 1.844/m² (USD 79.292)

o Cuota inicial: $450.128

o Ingreso necesario: $1.800.512

o Anticipo: USD 19.823

• Flores

o Precio: USD 1.643/m² (USD 70.649)

o Cuota inicial: $401.063

o Ingreso necesario: $1.604.252

o Anticipo: USD 17.662

Costos de Alquiler:

Los valores de alquiler promedio en CABA según CABAPROP son los siguientes:

• Palermo: $493.518 un 9% superior a la media de Capital Federal.
• Villa Devoto: $507.234 un 12% superior a la media de Capital Federal.

• Belgrano: $ 503.845, un 11% superior a la media de Capital Federal

• Villa del Parque: $377.615 un 17% inferior a la media de Capital Federal

• Caballito: $ 442.710, un 2% inferior a la media de Capital Federal.

• Almagro: $ 404.973, un 10% inferior a la media de Capital Federal.

• Villa Crespo: $ 427.269, un 6% inferior a la media de Capital Federal.

• Flores: $ 394.167, un 13% inferior a la media de Capital Federal.

Consideraciones Finales: La decisión de optar por un crédito hipotecario o continuar alquilando depende de diversos factores, incluyendo la capacidad de demostrar ingresos, que debe ser de aproximadamente $1.000.000 dependiendo de la zona. Se aconseja evaluar cuidadosamente la proyección de ingresos a largo plazo, dado que las cuotas pueden aumentar con la inflación. La prudencia financiera y una evaluación exhaustiva de las circunstancias personales son claves para quienes consideren este importante paso hacia la compra de una vivienda.

En FRANCISCO NIGRO NEGOCIOS INMOBILIARIOS tenemos un equipo liderado por Matias Nigro especializado en Ventas con Créditos Hipotecarios que te va a asesorar. No dudes en comunicarte

LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

MERCADO INMOBILIARIO

¡LLEGARON LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS!

¿Cuáles son las condiciones, las tasas, los plazos que ofrecen los primeros bancos que ya han lanzado este producto al mercado?

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de tomar créditos UVA?

Escribe: FRANCISCO NIGRO

Martillero Público y Corredor Inmobiliario. Desarrollador Inmobiliario

Titular de FRANCISCO NIGRO - NEGOCIOS INMOBILIARIOS

El mercado inmobiliario tuvo la mejor noticia de los últimos años ante los anuncios de lanzamiento de créditos hipotecarios por parte del Banco Hipotecario, Ciudad y Supervielle. Los brokers inmobiliarios ven esta noticia como una señal alentadora de que la economía se está normalizando y que los bancos están apostando fuertemente por ello. La competencia entre entidades financieras por ofrecer mejores tasas se percibe como un beneficio para los compradores de viviendas, ya que podría resultar en cuotas más accesibles. 

El Banco Hipotecario ha experimentado apenas en 5 días una explosión de consultas y visitas a su sitio web desde el anuncio, con más de 18.000 personas anotadas.

En nuestra inmobiliaria ya son muchísimos los clientes que solicitaron ser asesorados al respecto, para realizar su inversión. 

Las entidades que anunciaron créditos hipotecarios fueron el Banco Hipotecario, quien lideró la iniciativa, el Banco Ciudad siguió un día después, ofreciendo también créditos en UVA, pero exclusivamente para clientes que depositen sus sueldos en el banco, aunque aquellos que no lo hagan pueden cambiar sus ingresos para calificar. Por otro lado, el Supervielle se convirtió en el primer banco privado en anunciar su incursión en los créditos hipotecarios, dirigidos tanto a clientes como no clientes que buscan vivienda permanente o no permanente, o planean ampliar o refaccionar su propiedad. El Banco Provincia está observando el mercado con cautela y reconoce que seguirá la tendencia marcada, una estrategia también aplicada por el Banco Nación. En resumen, hasta el momento solo tres bancos se han unido a esta iniciativa, pero hay rumores de que otras entidades seguirán el ejemplo. El Banco Hipotecario planea lanzar su programa en mayo, mientras que el Banco Ciudad comenzó a atender a interesados a partir del 29 de abril, y el Supervielle permitirá simular préstamos online a partir del 4 de mayo. El destino del dinero solicitado está dirigido a la compra de una primera o segunda vivienda que se pueda hipotecar, construcción, ampliación, reciclaje o terminación de una casa. En el caso del Banco Ciudad, deben ser propiedades ubicadas en el AMBA o en provincias como Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta. Además; el Banco Ciudad también ofrece una línea específica para la adquisición de viviendas familiares únicas y de ocupación permanente en el microcentro. 

Montos de los préstamos:

El monto de dinero que puede solicitarse en ambos casos (Ciudad e Hipotecario) es de hasta $250 millones, que serían alrededor de US$250.000. En el caso del Hipotecario, el préstamo puede cubrir hasta el 80% de la vivienda. (quien lo solicita debe contar con el 20% restante). El Ciudad financia hasta un 75% del valor de la unidad a adquirir (el tomador debe contar con el 25% de anticipo). Para la construcción es el mismo monto pero con un anticipo y dos desembolsos contra el avance de obra. Para la terminación de una casa el crédito es por hasta $125 millones y se financia hasta el 50% del presupuesto de obra. 

Tasas de interés:

En el Banco Ciudad se manejan tasas de 8,5% y la tasa preferencial de 4,25% durante el primer año para los clientes del banco. El Ciudad tiene una tasa del 5,5% y del 3,5% para la compra de propiedades en el microcentro. 

Plazos:

El plazo máximo de pago en el Hipotecario es a 30 años, en el Ciudad son por 10, 15 y hasta 20 años. 

Tipo de tasas:

En todos los casos el capital es ajustable por UVAs y la cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar. 

El valor de las cuotas puede ser, por ejemplo, en un crédito de US$50.000 con un plazo de 25 años, las cuotas serían de $400.000 y se requerirían ingresos en blanco del hogar deudor de al menos $1,6 millones. En el caso de una pareja que forma el hogar deudor, pueden sumar sus ingresos y solicitar el crédito en conjunto. Con respecto al Ciudad, para un préstamo de $70 millones a 20 años, la cuota inicial sería de $482.000. Si el monto es menor, por ejemplo, $10 millones a 20 años, la cuota mensual inicial sería de $68.943,32. El sistema de crédito es un sistema de cuotas constantes en el que el tomador paga la misma cantidad todos los meses pero al comienzo se cancelan más intereses que capital. 

Como en el comienzo no se espera un boom de créditos, los brokers afirman que no habrá un alza de precios de las propiedades en el corto y mediano plazo. 

¿Ventajas y desventajas de tomar un crédito UVA?

El crédito UVA, que se ajusta mensualmente por inflación, ofrece la ventaja de cuotas iniciales más bajas en comparación con los créditos a tasa fija, y no requiere ingresos tan altos para solicitarlo. Se considera que esta opción es común en contextos inflacionarios, ya que permite adaptarse a la variación de precios. Sin embargo, el crédito UVA ha sido objeto de críticas por parte de amplios sectores, ya que el ajuste por inflación puede hacer que las cuotas se vuelvan muy difíciles de pagar para los deudores, especialmente si los salarios no aumentan al mismo ritmo. A pesar de esto, el índice de incumplimiento de los deudores UVA es bajo, aproximadamente del 1%. Esto demuestra que, aunque puede ser difícil para algunos, el crédito UVA ha sido manejado con cierto éxito en el contexto de alta inflación. La evolución de la inflación es crucial para que en la economía argentina las cuotas de los UVAS no se disparen, otra variable es la situación del salario real de las personas, que ha experimentado una caída significativa desde diciembre en comparación con la inflación. Es fundamental que los salarios crezcan más rápido que la inflación para que los deudores puedan hacer frente a las cuotas de los créditos. Otro factor clave a tener en cuenta es la evolución del dólar. Una posible devaluación y el efecto que esto tendría en los precios podrían generar inflación adicional y complicar aún más la situación para los deudores.

Si deseas asesoramiento sobre este tema, no dudes en comunicarte con nosotros, tenemos especialistas para satisfacer todas tus consultas.

LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

MERCADO INMOBILIARIO

CLAVES PARA UNA OPERACIÓN INMOBILIARIA EXITOSA

Escribe: FRANCISCO NIGRO -Titular de Francisco Nigro Negocios Inmobiliarios

Te voy a dar algunos tips para vender o comprar tu propiedad.

En un escenario con sobreoferta de unidades te recomiendo estés muy atento a que el negocio no se frustre y la operación pueda concretarse del mejor modo posible.

La recomendación principal es que un profesional matriculado sea quien comercialice tu propiedad para hacerlo con seriedad, capacidad y experiencia.

Hay que abandonar la teoría de que vender una propiedad es algo que puede hacer cualquiera.

Por algo con la Ley Nacional 25028 promulgada el 1-12-1999 el régimen legal de Martilleros Públicos y Corredores Inmobiliarios cambio radicalmente, haciéndose indispensable una FORMACIÓN UNIVERSITARIA, y la obtención para trabajar de la Matricula correspondiente ante la Inspección General de Justicia (en CABA) o ante los colegios provinciales respectivos.

¿Vos, cuando entras a una inmobiliaria, preguntas si quien te atiende es un profesional matriculado? Pedí su credencial habilitante.

Con respecto al precio de venta, Te recomiendo tasar bien la propiedad antes de ofrecerla, es decisivo salir al mercado con una estrategia de precios adecuada. Elevar el valor inicial con la expectativa de bajar con el tiempo es un gran error y atenta contra tus intereses.

Los compradores buscan distintas opciones para poder llegar a un buen acuerdo.

Además es importante mencionar y aclarar que los valores que se ven publicados en los portales no son los de cierre final. No podemos aceptar como válido que los valores de mercado son los que se publican en los avisos, aún hay propiedades de más de 1 año publicadas con precios desactualizados.

Esas propiedades claramente no se van a vender.

Con respecto a la compra, es saludable que el comprador defina su inmueble ideal, la zona en la que busca, los ambientes, sus pretensiones en materia de luminosidad, balcón, cochera, patio, jardín o terraza y el presupuesto que desea imputar a la compra.

En cualquier caso, el proceso de selección de un inmueble, habitualmente, tiene como protagonista el presupuesto con el que se cuenta.

Al comprador que encontró un inmueble que reúne las características requeridas, pero considera que está con sobreprecio, le sugerimos que realice una contraoferta para negociar antes que la propiedad sea reservada por otro. Si se encuentra un inmueble bien valuado (un buen valor de mercado), y de su gusto, no recomendamos hacer ofertas muy agresivas, ya que el vendedor evidentemente hizo el esfuerzo de la baja al momento de publicar.

Para el final dejare unas recomendaciones para la elección del corredor.

El mercado inmobiliario argentino cambia todo el tiempo, por ello es imprescindible encontrar un profesional que te asesore y gestione con maestría.

Este, deber invertir en la comercialización, hoy no alcanza solamente con publicar en los portales, se deben tomar acciones digitales más agresivas basadas en Instagram, TIK TOK, Facebook, YouTube y canales de comunicación interinmobiliarias y vecinales.

Hoy en día hay una nueva corriente de corredores que entienden que esto es un negocio de relaciones, no de propiedades, los que trabajan brindando servicio, los que trabajan en equipo con otros colegas, los que se diferencian del resto, los que se capacitan permanentemente para convertirse en expertos, los que te generan confianza.

Una vez que se encontró el profesional adecuado, hay que seguir su guía.

Tu asesor es tu guardaespaldas, quien cuidara de tus intereses y el cual te guiara para llevar adelante el trabajo.

Será quien ESCANEARA la propiedad en cuestión ya sea a comprar, vender o alquilar:

• Título de Propiedad

• Planos

• Declaratoria de Herederos (si los hay), Inhibiciones, deudas.

• Detalles de la compra-venta

• Pedido de informes

• Tramitación de COTI( Código de Oferta y Transferencia de Inmuebles) ante AFIP

• Tramitación de Exención de pago de ITI( Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) ( si lo hubiere)

• Asesoramiento fiscal

Más allá de que proveerá y evaluara con un profesional instruido en cada materia para que te brinde información sobre:

• Calidad constructiva del edificio. Estructura

• Calidad constructiva y mantenimiento de la Unidad funcional.

• Calidad de las Cañerías, Desagües

• Calidad del sistema eléctrico.

Podes contar con nosotros para cualquier tipo de consultas sobre estos temas.

Somos una familia de Corredores Matriculados en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.