PANORAMA INMOBILIARIO
SITUACIONES COMPLEJAS:
EL TITULAR DEL INMUEBLE ACTÚA MEDIANTE UN APODERADO
Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero Público. Titular de FRANCISCO NIGRO NEGOCIOS INMOBILIARIOS
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Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.
El titular del inmueble actúa a través de un apoderado
Se trata del supuesto de representación voluntaria o convencional, es decir, cuando alguien que, por ejemplo, venda un inmueble, otorgándole para ello el respectivo “poder”, cuyo instrumento deberá presentar el apoderado en el momento de suscribir el contrato para que la contraparte pueda analizarlo.
Se debe verificar que el citado poder sea suficiente, auténtico y que se encuentre vigente.
Con respecto a la suficiencia, para celebrar contrato de compraventa de un bien inmueble, basta que el poder indique la facultad de comprar o vender inmuebles, sin que sea necesario especificar de cuál inmueble se trata. Por ello, puede utilizarse un poder especial para vender cierto inmueble en particular o bien un poder general amplio de administración y disposición que contenga expresamente la facultad de vender y/o comprar inmuebles.
Para celebrar un contrato de locación por un plazo inferior a tres años, alcanza con un poder general.
A fin de acreditar que el referido poder sea auténtico y que no haya sido revocado, debe verificarse la existencia de la matriz de la escritura pública del poder, que se encuentra en el protocolo correspondiente, el que a su vez se encuentra, dependiendo de la antigüedad del poder, en la escribanía del notario que lo otorgó o en el Archivo de Protocolos Notariales.
Legalización del poder:
Se trata de que el instrumento tenga la posibilidad de adverar por sí mismo su propia calidad de público fuera del ámbito territorial reservado a su autor.
Se trata de un acto administrativo que comprende la atestación del Colegio Notarial por el cual se afirma la existencia material del documento en el que lucen estampados firma y sellos que coinciden con los registrados en dicha entidad como pertenecientes a un notario determinado que al momento de autorizar el documento se encuentra en ejercicio de su función.
• Legalización interna – Facultad conferida a los colegios de cada provincia.
• Legalización internacional: Legalización diplomática o consular (cadena de legalizaciones consulares o diplomáticas). Facultad delegada a los colegios.
• Legalización unificada o simplificada – Convención de la Haya de 1961 - Países comprendidos
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