LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

PANORAMA INMOBILIARIO

Situaciones complejas:

¿QUÉ SUCEDE CUANDO FALLECE EL TITULAR O UNO DE LOS PROPIETARIOS DE UN INMUEBLE?

Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero. Corredor Inmobiliario
Titular de Francisco Nigro Negocios Inmobiliarios

El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.

Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.

En esta cuarta entrega, analizaremos cómo  proceder cuando el titular o uno de los titulares del inmueble a vender falleció.

Para poder establecer cómo debe actuarse en el caso de que quienes vendan sean los herederos del propietario o de uno de los propietarios, debemos previamente definir algunos conceptos.

La sucesión mortis causa, es decir, por causa de muerte, es la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta a la persona que sobrevive, a la cual la ley o el testador llama para recibirla Cabe tener en claro algunos conceptos:

• A la persona fallecida se la denomina causante.

• Los llamados a suceder al causante son denominados sucesores o causahabientes. El sucesor a título universal es el heredero y el sucesor a título singular es el legatario.

• Al patrimonio del difunto se lo denomina herencia.

El origen de la fuente del llamamiento a la sucesión puede determinar distintas clases de sucesiones. Así, podemos distinguir:

• Sucesión legítima: cuando la ley llama a los sucesores para recibir la herencia. Es la ley la que indica quiénes suceden a una persona cuando muere.

• Sucesión testamentaria: cuando el testador llama a los sucesores para recibir la herencia. Es decir, el causante, antes de morir, deja un testamento en el que indica quiénes serán sus sucesores.

Es posible distinguir las siguientes clases de sucesores o herederos:

• Herederos legítimos: son los llamados por la ley para recibir la herencia del causante y a su vez, pueden ser:

- El sucesor universal es aquel a quien pasa todo, o una parte alícuota del patrimonio de otra persona. Sucesor singular es aquel al cual se transmite un objeto particular que sale de los bienes de otra persona.

- Forzosos: son aquellos que no pueden ser privados de la herencia salvo que exista alguna causa grave que justifique la desheredación. Se trata de los descendientes, ascendientes y el cónyuge supérstite.

- No forzosos: son lo que heredan en ausencia de los forzosos. Son los colaterales consanguíneos hasta el cuarto grado (hermanos, tíos, sobrinos y primos hermanos). Pueden ser excluidos de la herencia por testamento.

Herederos testamentarios:

Pueden ser: 

• Heredero universal: el que recibe la totalidad del patrimonio sin consideración de su contenido especial.

• De parte alícuota: es el que recibe una parte ideal de la herencia sin individualización de bienes (en abstracto; por ejemplo, un quinto de la herencia).

• Singular o legatario: es el heredero que recibe un bien o bienes específicamente determinados.

Declaratoria de herederos: 

Los herederos que quieran disponer de bienes inmuebles o muebles registrables de la sucesión necesitarán inscribir en el registro correspondiente una declaración judicial que les reconozca su condición de tales. El tipo de declaración dependerá de si el carácter de heredero surge o no de un testamento: si no surge de un testamento, éste necesitará de la resolución o auto de la declaratoria de herederos y si surge de un testamento, el heredero instituido en él necesitará de la resolución o auto de aprobación del testamento.

Entonces podemos decir que la declaratoria de herederos es la resolución dictada por el juez competente por medio de la cual se reconoce la condición de heredero. El dictado de la declaratoria de herederos requiere previamente:

- Probar el fallecimiento del causante con la respectiva partida de defunción.

- Probar el parentesco con el causante a través de las correspondientes partidas del Registro Civil que acrediten el vínculo.

- Notificar a otros herederos cuando quien promueve la sucesión tuviera conocimiento de su existencia.

- Publicar edictos durante un día en el Boletín Oficial. En dicho edicto se comunica a los herederos y acreedores la apertura de la sucesión y el plazo de 30 días corridos para que se presenten a hacer valer sus derechos. En cuanto a los efectos, la declaratoria de herederos les permite disponer de los bienes inmuebles y muebles registrables mediante la inscripción de ésta en el registro correspondiente.

La declaración de heredero crea a favor de los declarados tales una presunción que será válida mientras no se demuestre su inexactitud. Por consiguiente, la declaratoria de herederos no hace cosa juzgada entre las partes pero sí tiene validez respecto de terceros.

Declaración de validez formal del testamento:

Si se tratase de una sucesión testamentaria, el juez dictará una resolución que apruebe el testamento. La citada resolución se equipara en cuanto a sus efectos a la declaratoria de herederos.

Se debe presentar el título de propiedad y el testimonio de la declaratoria de herederos o el testimonio de la resolución que aprueba el testamento debidamente inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Puede utilizarse el sistema de inscripción mediante tracto abreviado, haciendo referencia a la declaratoria de herederos, a la orden de inscripción y al pago de la tasa de justicia y de honorarios profesionales.

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