PANORAMA INMOBILIARIO
¿QUÉ SUCEDE CUANDO LA PROPIEDAD A VENDER O ALQUILAR ESTÁ GRAVADA CON USUFRUCTO?
Escribe: FRANCISCO NIGRO. Martillero inmobiliario
Titular de FRANCISCO NIGRO - Negocios Inmobiliarios.
El mercado inmobiliario, aunque regido por normas generales claras, presenta una amplia variedad de situaciones especiales que requieren un tratamiento jurídico, fiscal o comercial diferenciado.
Este espacio tiene como objetivo identificar y analizar los principales casos especiales en operaciones inmobiliarias, evaluando sus implicancias legales, riesgos y particularidades contractuales.
En esta oportunidad vamos a abordar que pasa cuando el inmueble a vender/alquilar está gravado con usufructo.
El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.
Se trata del derecho real sobre un bien ajeno que se ejerce por la posesión y otorga a su titular el derecho de usar, gozar y disponer jurídicamente de él, sin alterar su sustancia, siendo además temporario dado que el usufructuario debe restituir el objeto sobre el cual recae
Implica un gravamen sobre el inmueble.
Usufructuario: es quien tiene el derecho de usar y gozar de la cosa (derecho de usar y gozar).
Nudo Propietario: Es el que tiene la propiedad desnuda o vacua de la cosa (derecho de disponer).
De acuerdo al art. 2041 del CCyC, pertenecen al usufructuario:
a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.
Por otro lado, el usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Plazos de Duración: No podrá existir usufructo por mayor tiempo que la vida del usufructuario (usufructo vitalicio). El usufructo no puede ser establecido a favor de personas jurídicas, por más de cincuenta años.
En cuanto a la posibilidad de ejecución del usufructo por parte de los acreedores del usufructuario, el art. 2144 dice que si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.
Con relación a los derechos del nudo propietario, éste conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
La extinción del usufructo puede tener las siguientes causas:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
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