MERCADO INMOBILIARIO
OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN SIEMPRE HAY, CON CRISIS MUCHAS MÁS
Escribe: Ariel Venneri
“Comprar cuando los precios tocan piso y salir a vender cuando están en lo más alto” es un consejo tan difundido como inútil, si no tengo certeza o al menos indicios cuando se dan esos dos momentos. En todo mercado de bienes de precios no regulados se generan permanentemente alzas y bajas de los mismos. La frecuencia y dimensión de estas variaciones es lo que se denomina “volatilidad” y las crisis económicas implican aumentos de volatilidad.
A mayor volatilidad, mayor chance de grandes ganancias…y de grandes pérdidas también. Es decir mayor rentabilidad (positiva o negativa) pero con mayor riesgo asociado.
En estos contexto de crisis las oportunidades se multiplican y la tentación de especular para obtener rendimientos extraordinarios se suele extender a mucha gente que normalmente no juega en estos mercados ni los entiende.
Antes de embarcarse hay que tener muy en claro por lo menos cuatro aspectos fundamentales: 1. No existen alto rendimiento sin alto riesgo, o como dicen en el barrio, cuando la limosna es grande hasta el mendigo desconfia. Nadie regala plata.
2. Nunca es aconsejable invertir en lo que uno no conoce o no entiende. Puede resultar un buen negocio pero la ignorancia sobre la naturaleza o dinámica del bien en el que se invierte lleva a poder equivocarse en el momento de entrar o salir. Siempre es necesario conocer antes de invertir o, en su defecto, recurrir a alguien confiable que conozca.
3. La alta volatilidad implica siempre alto riesgo, y el riesgo es como la montaña rusa, no es para cualquiera. Algunos la disfrutan otros la padecen. Si no nací para las emociones fuertes ¿que sentido tiene bajarse de la calesita, que es más lenta y menos emocionante pero no me perturba los nervios?
4. Cuidado con el plazo. Hay inversiones que requieren un periodo de evolución más largo y otro más corto. Además de riesgo y rentabilidad es importante entender si la inversión genera en un plazo corto o tengo que esperarla más tiempo, y preguntarse si estoy para esperar.
Con esto en claro, ahora si podemos pensar donde se dan las oportunidades en el contexto actual tan particular de “doble crisis”.
Por un lado contexto económico interno con alta inflación, tasa reales en pesos negativas o cercanas a cero, nivel de devaluación del peso frente al dólar todavía incierto, todo esto gatillado a partir de un escenario de fuerte incertidumbre política.
Y por otra parte una crisis profunda a nivel mundial con factores subyacentes que vienen de varios años pero que eclosionaron con fuerza a partir del estallido del conflicto Rusia/Ucrania, generando alta inflación por aumentos de precios de alimentos y energía, subas de tasas de interés y probable recesión en puerta.
Con todo este “combo”, ciertamente las oportunidades se multiplican pero lógicamente con distintos niveles de riesgo / rendimiento / plazo.
Hay dos grupos de inversiones posibles:
A. Inversiones Financieras, esto es activos que representan créditos (bonos públicos o privados) o participaciones en empresas que cotizan en bolsa (acciones):
B. Inversiones en activos (bienes) de la economía real
En el caso de Inversiones Financieras el contexto actual genera dos oportunidades interesantes, por un lado bonos o deuda pública (emitida por el Estado) donde hay títulos que particularmente presentan cotizaciones ultra castigadas, en algunos casos los especialistas están marcando que en exceso, y donde la ganancia se puede dar por la mejora en la cotización (por una mejora en la expectativas frente al reciente cambio de gabinete del Gobierno Nacional) o bien por la oportunidad de quedarse los bonos para cobrar a su vencimiento (más riesgo y más plazo).Dentro de lo que es deuda pública también hay buenas oportunidades en bonos provinciales con buenos esquemas de garantías (por ejemplo regalías petroleras).
La otra oportunidad dentro de los activos financieros está dado por las acciones con cotización. Ante una situación de profunda escasez de alimentos y energía las compañías de estos mercados presentan chances muy interesantes de futuras utilidades crecientes y por ende se encuentran acciones con buenas perspectivas de valor como por ejemplo petroleras (YPF muy marcadamente por ejemplo) y también en el mercado argentino hay opciones interesantes entre bancos locales.
En todos esos casos la recomendación es siempre consultar a jugadores de este mercado (agentes de bolsa) antes de operar y preferiblemente diversificar (tratar de comprar más de un bono o una acción para reducir riesgo y promediar plazos)
En lo que refiere a bienes de la economía real las oportunidades en contextos como el actual se dan en aquellos que mantiene su valor, y por lo tanto son lo que se denomina una “reserva de valor”, tradicionalmente en el mundo este rol lo cumple el oro, y también aquellos que tiene perspectivas de crecimiento de valor.
La alternativa más extendida (y “básica”) en nuestro medio es comprar dólares. Sin embargo esta práctica que puede ser un refugio en el muy corto plazo, se transforma en un mal negocio en el mediano plazo porque implica una considerable desvalorización frente a otros bienes e incluso no cubre inflación.
En nuestro país el mejor ejemplo de un bien que reúne ambas características (preservar valor e incrementarlo en términos reales) son los bienes inmuebles.
Las recurrentes crisis sumado a la debilidad y desconfianza en el peso ha transformado a los inmuebles, en un caso único en el mundo occidental, en un bien que se transformó en reserva de valor y además con una tendencia consolidada a incrementar su valor (en 20 años el valor promedio se ha incrementado en promedio 3,5 veces en dólares).
A esto se suma la posibilidad de acceder a invertir en inmuebles nuevos en construcción donde la posibilidad de pagar en pesos genera una utilidad adicional significativa para aquellos que poseen dólares producto de la brecha existente entre la cotización de dólar “oficial” y los dólares “financieros.
Lógicamente la limitación para poder invertir y comprar pasa por la falta de crédito. En ese sentido no hay ciertamente alternativas en el mercado y por eso resulta todavía más destacada la opción que desarrollamos en MAHE para poder acceder a PH Eco® con financiación de hasta 5 años, en pesos y sin interés.
En resumen, oportunidades se multiplican pero antes tener muy en cuenta los 4 factores de prudencia y luego si, con serenidad y orientación idónea, a capturar las mejores alternativas.
(2) Serie de precios promedio de inmuebles de Ciudad de Buenos Aires, según el Instituto de Estadísticas y Censos del GCBA
