INFORME ESPECIAL
LADRILLOS
La reserva de valor más segura. Y el inicio de un buen momento.
Recurrimos a la opinión de especialistas. Conversamos con el Ariel Venneri – Contador con posgrado en Tributación y Finanzas Corporativas, Consultor Económico Financiero de empresas y socio fundador de MAHE, Desarrollos Inmobiliarios- y con I. Nocito – Asesor empresarial, socio del grupo Nocito Constructora.
Escribe: Lic. MÓNICA RODRIGUEZ - Dirección
Una vez más Argentina está atravesando un período de significativa turbulencia producto de una profunda recesión que se extiende ya por más de 24 meses y este año se ve agravada por la pandemia de COVID-19 que produjo caídas del PBI planetario sin precedentes en la historia del capitalismo moderno. A nuestro país, resentido por su situación previa, la catástrofe lo golpea más fuerte. Sin embargo, dicen que toda crisis es también una oportunidad y en eso los argentinos estamos entrenados, demostrando una capacidad de resiliencia que nos hace resurgir una y otra vez.
Desde el punto de vista económico, uno de los motores más resilientes para la reactivación en el corto plazo y mediano plazo, es el sector de la construcción e inmobiliario.
En el actual contexto, como ha sucedido en otras circunstancias similares, parecen estar dadas una serie de condiciones favorables que vuelven la inversión en ladrillos no solo en un refugio de valor seguro sino también una inmejorable oportunidad de negocio.
Y es por ello que recurrimos a la opinión calificada de especialistas a los cuales entrevistamos para profundizar en esta temática.
Conversamos con el Ariel Venneri – Contador con posgrado en Tributación y Finanzas Corporativas, Consultor Económico Financiero de empresas y socio fundador de MAHE, Desarrollos Inmobiliarios- y con I. Nocito – Asesor empresarial, socio del grupo Nocito Constructora.
P: ¿Cómo está el sector de la construcción visto desde la perspectiva de los desarrolladores?
Ariel Venneri (A.V.) Los últimos 4 años, 3 de la administración anterior y lo que va del 2020 el sector está muy golpeado, con niveles de actividad que llegan a los mínimos históricos de los últimos 25 años para lo que es obra privada. Con la pandemia y su correlativa cuarentena, el sector terminó prácticamente paralizado.
En los últimos dos meses se está viendo una situación no del todo clara pero un dato alentador lo corroboramos en mayo y junio en algunas provincias que habían vuelto a niveles de actividad casi normal -cuando el problema sanitario estaba circunscripto al AMBA-. En ese momento nuestra consultora midió los niveles de actividad por sector en Mendoza, Córdoba, Santa Fe y las provincias del NOA (Salta, Tucumán y Jujuy) y observamos que estaban teniendo rebotes muy importantes en el rubro de la construcción.
También hay que tener en cuenta que para el sector está influyendo de manera positiva la situación del tipo de cambio que ha llevado los costos al mínimo, medidos en términos de divisa extranjera y eso lo torna muy tentador para quienes desean empezar a construir.
I. Nocito (I.N.) Nuestra producción y productividad se vio muy castigada en los primeros meses de la pandemia y todavía persiste una merma en nuestra capacidad de trabajo porque nos hemos visto impedidos de trabajar, aunque en las últimas semanas se comenzaron a levantar las restricciones y volvió a generarse un círculo virtuoso entre el mercado y nuestra producción.
P: ¿Cómo ven el mercado desde el punto de vista de la demanda?
I.N.: Si uno se basa en la historia económica de nuestro país, en las post crisis el resguardo de valor en activos inmobiliarios siempre ha formado parte de nuestra idiosincrasia nacional. La gente sabe que es una manera casi segura de invertir y le permite salir airosa de estos momentos en que solemos caer cíclicamente en Argentina.
A.V.: Es muy interesante lo que menciona Nacho porque desde el punto de vista económico en todo el mundo un inmueble es un bien de cambio más, pero en Argentina las propiedades se han convertido en reserva de valor y esto sucede porque no tenemos una moneda fuerte ni un mercado de capitales robusto (transacciones de acciones y bonos).
En general, en la mayoría de los países el refugio en épocas de turbulencia es el oro porque es físicamente atesorable. En Argentina ese refugio de valor lo representan los “ladrillos”.
Y la verdad, en los últimos 60 años, en nuestro país nadie perdió plata invirtiendo en ladrillos.
Fuera de la turbulencia de estas semanas y cuando el mercado cambiario se estabiliza, la parte inmobiliaria siempre resulta atractiva para la clase media y los sectores medios altos que tienen reservas en dólares y un ingreso en pesos que les permite un ahorro y están buscando dolarizarse, más en un contexto de cepo donde no pueden comprar todas las divisas que quieren. Esto va configurando un escenario donde despacito comienza a moverse la demanda.
I.N. Agregaría que puntualmente en esta crisis, me da la impresión, que al haber mermado las otras capacidades de los restantes mercados que tienen que ver con la industria manufacturera y hasta con el propio campo, nosotros, y me refiero al sector de la construcción e inmobiliario, somos como el ave fénix, el motor de crecimiento. Son muy pocos los sectores que pueden generar el valuarte del ahorro en pesos y transformar el producto en dólares. Por este motivo la gente no lo ve solo como una inversión sino también como resguardo de valor.
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Ariel Venneri - Consultor. Socio fundador
de Mahe, Desarrollos Inmobiliarios |
P: ¿Qué está sucediendo a nivel precios con las propiedades?A.V.: Yo suelo ir un poco contra la corriente. Ya hace 2 o 3 años y este año aún más, algunos analistas aseguraban que dada la crisis casi terminal de ventas, sumado a la mejora que había en términos de costos para la construcción y toda la situación general, los precios de las propiedades se iban a desplomar entre un 40 ó 50% medidos en dólares.
Como mencionábamos antes, en nuestro país cuando se desatan las crisis, la caída de precios nunca es tan drástica porque es donde suele refugiarse aquellos que tienen capacidad de ahorro. Por eso, a pesar de no haber demanda, sea el barrio que vos quieras analizar, la caída en promedio no ha sido superior al 5% ó 6% y si bien algunos barrios puntuales cayeron hasta 7% - 8%, en otros barrios el metro cuadrado aumentó su valor.
I. N.: Y otro dato a tener en cuenta es que la propiedad está apareada al dólar porque el dólar es una moneda fuerte y confiable, ello no quita que los inmuebles tengan su propia dinámica y movimiento. En épocas de bonanza el crecimiento de valor del m2 siempre es más que interesante y en épocas de crisis las caídas nunca son iguales o mayores al crecimiento que tuvo el valor del m2 en los años virtuosos, razón por la cual gran parte de la gente que compra en situaciones como las actuales, lo hace a sabiendas que en los próximos años el valor de la propiedad va a crecer muy por encima de lo que hubiese obtenido con una rentabilidad manteniéndose en dólares billetes.
La gran diferencia que existe con quienes se aventuran en inversiones financieras tiene que ver con los tiempos en los cuales el activo genera valor agregado. A nivel de seguridad y rentabilidad es más seguro y rentable un activo inmobiliario, pero no es cortoplacista y al mismo tiempo no tiene tanto nivel de riesgo.
Es uno de esos momentos donde si uno no toma la decisión de invertir, dentro de dos o tres años se va a estar preguntando por qué no lo hizo.
P: ¿Consideran que en la etapa de pos pandemia, es decir en el mediano plazo se activarán créditos hipotecarios para la clase media?
I. N.: Nuestro país no tiene capacidad financiera, ni de los bancos ni desde el propio Estado para cubrir una demanda de inversión de alrededor de U$S80 mil a U$S120 mil millones que se requerirían para constituir un sistema que brinde créditos hipotecarios para satisfacer el déficit habitacional que hoy tiene Argentina y ronda los 4.000.000 de viviendas.
Puede pasar que aparezca una especie de tercerización de estructuras hipotecarias en pequeñas financieras para con las personas y que este bien articulada con el Estado, todo esto siempre y cuando baje la inflación, no antes. Otra posibilidad es que el Estado se comporte como dosificador de los estratos sociales más bajos, como lo viene haciendo con el Plan Procrear y que se genere una espiral virtuosa que en algún momento alcance a los sectores medios y que estos por decantación tengan acceso a la estructura financiera hipotecaria.
Para mi lo más factible y viable sería encontrar soluciones mediante un Estado que relaje la presión fiscal y establezca reglas un poquito más claras para la clase media y para el empresariado de la industria de la construcción, eso generaría un mayor acceso a la vivienda para los sectores medios, teniendo en cuenta que hay mucho ahorro de argentinos en el denominado “dólar colchón”.
A.V.: A mi me parece que en el ADN del gobierno nacional está ese objetivo y quizás algunas de estas claves las encontremos en el proyecto de ley del Presupuesto 2021. En presupuesto del año próximo hay una estimación de crecimiento del 5,5%, con un aumento del consumo en la misa línea. Y esto se daría gracias a fuerte impulso de créditos a través de la banca pública. Y me parece que también van a estimular a la banca privada para que también lo haga.
P: Hoy cuál sería la mejor forma de llegar a la vivienda propia a falta de créditos hipotecarios?
A.V.: Una de las figuras más utilizadas, aunque no ha sido creada con ese fin, es la del fideicomiso al costo que le da un cierto marco legal.
I.N.: También hay otras estructuras societarias donde el inversor forma parte de la razón social en la inversión que está haciendo.
Sea cual sea el formato, un inversor puede comprar desde que nace el proyecto con los planos hasta la culminación de la obra con una escritura inmediata. Por supuesto los riesgos que se asumen disminuyen a medida que hay avance de obra y cuanto más cerca del final se está.
En este sentido, el inversor debe considerar cuales son las empresas que tienen mayor trayectoria y jerarquía, quiénes han cumplido con sus objetivos y cronogramas en los tiempos que se fijaron.
¿Cómo observan a la región Noreste de la Ciudad y que barrios les parece que tienen mayor potencial de crecimiento?
I.N.: En los barrios donde nosotros construimos, la zona Oeste de la ciudad de Buenos Aires, donde llevamos realizamos más de 100 desarrollos inmobiliarios, mi idea es poder generar un valor agregado excedente que tenga que ver con una imagen, identidad y “marca de barrio” no solamente para aquellos que conocen, viven y aman estos barrios sino y sobre todo, para transmitírsela y atraer a aquellos que vienen en otros lugares.
Por eso, en los últimos tiempos hemos intentado generar un grupo que está formado por inmobiliarias, desarrolladores y constructoras de esta área de la ciudad para planificar a mediano y largo plazo políticas de desarrollo que incorporen estos conceptos.
Yendo puntualmente a cada barrio, veo que Villa del Parque tiene un enorme potencial y sigue siendo un barrio progresista a la vez mantiene la calidez de otros tiempos por definición.
Monte Castro creció muchísimo en los últimos años pero me da la impresión que todavía debe adaptarse más a las estructuras residenciales medias, aunque conspira para que ellos suceda el hecho de ser un barrio apartado y no contar con un buen sistema de transporte público.
Villa Santa Rita tiene una muy buena plataforma para crecer, los valores promedios del m2 son levemente más bajos a los de Villa del Parque y tiene un mejor acceso con transporte público que Monte Castro.
Villa General Mitre es un barrio para descubrir y se lo puede explorar desde muchas aristas, no solo desde la capacidad del desarrollo residencial sino también como centro neurálgico, logístico y de redistribución. Su ubicación geográfica privilegiada dentro del mapa de la ciudad y la existencia de terrenos grandes, lo hacen un lugar ideal para que convivan en esta parte del égido urbano viviendas residenciales junto a pequeñas oficinas, centros de reordenamiento y distribución de paquetería, e-commerce, etc. Un barrio con este perfil le sumaría valor agregado a la región que ya cuenta con importantes polos comerciales y áreas residenciales, pero carece de este tipo de emprendimientos, que además son amigables con el medio ambiente.
A.V.: Suele suceder que el desarrollo y mejora de ciertas zonas se de por una combinación de acciones del Estado que busca con ciertas políticas explícitas promover determinadas áreas conjuntamente con cuestiones emergentes del propio mercado. Un claro ejemplo de este mix es en lo que se convirtió el núcleo Donado –Holmerg.
Sin embargo, también sucede que hay zonas que comienzan a transformarse por circunstancias diferentes, un buen ejemplo es Paternal. Una zona que durante muchos años se fue degradando debido a las bodegas abandonas y un entorno complejo, pero que en los últimos tiempos comenzó a ser buscada por personas en general jóvenes, con cierta vocación artística y/o amantes de la naturaleza, que aspiran a la vivienda propia pero con un presupuesto limitado llegan a adquirir PH antiguos que no buscan tirarlos abajo sino que van reciclándolos paulatinamente dándoles mucha calidez y poder disfrutar de espacios al aire libre propios como patios que ornamentan con plantas y terrazas donde no falta la parrillita.
Y esto lo asocio con nuestro producto PH, ECO® un tipo de vivienda en propiedad horizontal que como dije tienen la virtud de ofrecer a sus habitantes espacio al aire libre propios: patio, terraza, parrilla, con expensas bajísimas y lo único que comparten con los vecinos son espacios comunes mínimos que a veces se reduce a un simple pasillo de entrada. Este tipo de propiedades que nosotros hace dos años venimos construyendo son muy buscadas por sus bondades, pero hay muy pocas en la ciudad. Uno de los barrios que los atesora es Paternal. Por esta razón creo que es un barrio con enorme futuro, sobre todo hoy, que ha mejorado su conectividad gracias al viaducto en altura de la línea San Martín que abrió calles que antes estaban cerradas y también lo ayuda la existencia de dos vías de Metrobus (Av. San Martín y Juan B. Justo).
Por otro lado me parece que después de haber atravesado esta pandemia, las personas suelen valorizar mucho más tener su m2 verde y al aire libre propio. Esto creo será uno de los factores que hará reverdecer ciertos barrios de la ciudad. Muchos buscarán PH ya no para demolerlos, sino para remodelarlos, reciclarlos y encontrar en ellos un fantástico espacio para vivir.
