CIUDAD DE BUENOS AIRES

ES LEY

NUEVAS MEDIDAS BUSCAN IMPULSAR MAYOR OFERTA DE VIVIENDAS EN ALQUILER

La Legislatura de la ciudad celebró el jueves 11 de mayo una nueva sesión ordinaria que dio inicio a las 11hs con un amplio temario.

Entre los temas a tratar resultaron de mayor relevancia están las iniciativas que promueven el alquiler de viviendas.

Los diputados de la Ciudad aprobaron normas que promueven las locaciones de uso familiar. Sancionaron nuevo régimen sobre geriátricos.

FOMENTO DE LOCACIONES FAMILIARES

Las viviendas que se ofrezcan en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, para uso residencial de las personas, quedarán exentas del pago de la tasa de ABL y del impuesto Inmobiliario durante tres años o la duración del contrato de arriendo (lo primero que ocurra), según dispuso una ley sancionada este jueves en la Legislatura.

La promoción se refiere a los inmuebles que tengan un valor fiscal de hasta 10 millones de pesos y a cánones mensuales de locación inferiores a 220 mil pesos mensuales. Quedan excluidos de estos incentivos las casas o departamentos amueblados que se alquilen a turistas.

La ley surgió de un proyecto de la legisladora Paola Michielotto (VJ) y otros diputados de su bloque y de la UCR. El beneficio es para los contratos de alquiler que se suscriban hasta el 31 de diciembre de 2023 y la Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos determinará los requisitos de inscripción.

Mediante otra ley, también se estableció la eximición del pago de impuestos a los Ingresos Brutos al propietario que alquile viviendas, hasta un máximo de tres unidades habitacionales y por un monto no superior a los 220 mil pesos mensuales cada una.

Por otra parte, se aprobó la eximición del pago del 80% del derecho para Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable que apliquen sobre las obras o proyectos inmobiliarios destinados a vivienda individual o colectiva en las comunas 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10. Se pagará solo el 20% de los metros cuadrados declarados, después de haberse obtenido el permiso de obra.

SISTEMA DE CO-VIVIVENDA

Se sancionó el denominado Régimen de Co-vivienda destinado a personas que están en situación de vulnerabilidad y afectadas por el déficit habitacional. Se trató de una iniciativa de la legisladora Cecilia Ferrero (VJ) y otros del mismo bloque, analizada en las comisiones de Presupuesto y de Vivienda.

El sistema consiste en que organizaciones sociales como cooperativas, mutuales, fundaciones, fideicomisos y otras asociaciones sin fines de lucro puedan presentar proyectos de Co-vivienda ante el Instituto de la Vivienda, que será la autoridad de aplicación, en representación de sus socios o adherentes que deben ser personas de bajos recursos que no posean inmuebles propios.

Las entidades civiles que se presenten a concurso podrán celebrar con el IV actos jurídicos para hacerse cargo de edificaciones, refacciones de edificios, su administración y funcionamiento. Se tratará de terrenos en desuso, obras en curso o interrumpidas o edificios ya concluidos.

Se podrán utilizar para este régimen los inmuebles de dominio privado de CABA y el IV y los de dominio privados de otros propietarios estatales, no estatales y personas jurídicas sin fines de lucro.

La co-vivienda podrá aplicarse a edificios, unidades habitacionales o partes comunes. Los usuarios o moradores tendrán el derecho de propiedad horizontal o de uso y posesión conjunta de unidades o partes comunes. Como compensación, contribuirán con trabajo, dinero o ambas cosas a la organización civil de la que forman parte.

CIUDAD DE BUENOS AIRES

ACCESO A LA VIVIENDA

SE LANZÓ PROCREAR II

¿Qué zonas de la ciudad están incluidas?

Desde hoy a las 10 hs se encuentra abierta la inscripción para calificar al programa PROCREAR II, la línea que brinda acceso a crédito hipotecario para la compra de viviendas nuevas en Desarrollos Urbanísticos en distintos puntos del país y que incluye zonas de la ciudad de Buenos Aires.

    PROCREAR II - ESTACIÓN BUENOS AIRES - CABA

Esta nueva edición presenta dos modalidades:

• Destino Joven: orientado a personas de entre 18 y 35 años

• Inscripción General: pueden anotarse individuos entre 36 y 64 años.

Los Desarrollos Urbanísticos incluidos en esta inscripción son 43 distribuidos en distintas provincias. En nuestra ciudad, las zonas habilitadas serán Estación Buenos Aires y Estación Sáenz.

En otras provincias:

• Buenos Aires (San Martín II, Bahía Blanca, Bolívar, Carmen de Patagones, Ciudad Evita, Ituzaingó, Lincoln, Merlo, Morón, San Antonio de Areco, San Martín, San Miguel y San Nicolás)

• Chaco (Roque Sáenz Peña)

• Santa Fe (General Lagos, Rafaela, Estación Cambios / Parque Federal y Sunchales).

• Córdoba (Alejandro Roca, Barrio Liceo, Cavanagh, Morrison y San Francisco)

• Entre Ríos (Paraná)

• Jujuy (San Salvador de Jujuy)

• Mendoza (Maipú, Malargüe, Mendoza capital y San Rafael)

• Salta (Tartagal y Huainco)

• Misiones (Posadas)

• Santa Cruz (Río Gallegos)

• Neuquén (Zapala)

• Río Negro (Bariloche y Viedma)

• Santiago del Estero (La Banda y Santiago del Estero)

• Tierra del Fuego (Río Grande) y Chubut (Puerto Madryn).

Para aplicar a este programa son requisitos no haber resultado beneficiado con planes de vivienda en los últimos diez años; no tener, tanto el titular como el cotitular bienes inmuebles registrados a su nombre; y ser argentinos o extranjeros con residencia permanente en el país.

Se deberá demostrar ingresos netos mensuales del grupo familiar conviviente –tanto el solicitante como su cónyuge o pareja conviviente– entre un Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVyM) y diez SMVyM; demostrar, como mínimo, doce meses de continuidad laboral registrada; y no registrar antecedentes negativos en el Sistema Financiero durante los últimos nueve meses por falta de pago de obligaciones de todo tipo.

Las inscripciones abrieron a las 10, en el sitio: https://www.argentina.gob.ar/noticias/procrear-ii-reabren-inscripciones-para-la-linea-desarrollos-urbanisticos

LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

MERCADO INMOBILIARIO

SIN CRÉDITO NO HAY ACCESO A LA VIVIENDA
Sin propuestas, no hay crédito

Escribe:  ARIEL HERNÁN VENNERI
Especialista en Economía y Finanzas. Socio fundador de MAHE PH Eco.

La compra de la vivienda es claramente para la mayoría de nosotros la operación comercial más relevante en la vida por su significancia emocional y por el valor económico.

Acceder a esta posibilidad sin contar con la chance de tener un financiamiento razonable en términos de costos y sobre todo plazo, es algo que resulta imposible para la mayoría de la gente.

En el contexto actual en nuestro país, lamentablemente recurrente en las ultimas décadas, la falta de crédito hipotecario viable genera un situación muy difícil donde por el nivel de ingreso y de capacidad de ahorro, no más del 1% de la población económicamente activa (es decir la gente mayor de edad que trabaja o está en condiciones de trabajar) está en condiciones de poder comprar una vivienda.

El stock de créditos hipotecarios en Argentina es inferior al 1% del PBI, cuando el promedio en Latinoamérica es del orden del 8% (Chile lidera con el 20%) y el promedio de países desarrollados alcanza el 61% (con casos como el de Países Bajos y Dinamarca donde supera el 100%.

Por otra parte, el crédito hipotecario tradicional que se ofrece en nuestro medio solamente se puede destinar a compra de vivienda usada, con lo cual el acceso a vivienda en construcción se hace aún más restrictivo con la implicancia negativa para la economía dado que el desarrollo de vivienda nueva es un motor fundamental en la generación de actividad económica y empleo genuino.

Esta situación difícilmente se revierta en el corto y mediano plazo a la luz de la alta inflación que llevará un tiempo considerable llevar a niveles más manejables y la falta de incentivo por parte del Estado para generar alternativas y / o buscar vía normativa del BCRA presionar a los bancos privados, que muestran balances con utilidades récord generadas por negocios transaccionales (comisiones, tarjetas de crédito, cuentas, etc.) y no por otorgamiento de créditos, a que generen líneas razonables de financiamiento hipotecario.

Ante este difícil panorama quedan dos alternativas. Quejarse y resignarse es la más más fácil

Pero hay otra alternativa y que es responsabilidad de quienes estamos en el sector de desarrollo para buscar estructurar financieramente opciones que permitan ampliar el acceso de la mayor cantidad posible de gente a su primera vivienda de calidad, o a una vivienda que le permita agrandarse o mejorar, o incluso a aquellos que buscan alternativas seguras y rentables de preservar sus ahorros como pequeños inversores.

¿Es posible encontrar esta alternativa?, estamos convencidos que sí, en la medida que se pueda ofrecer un producto innovador que genere mayor valor para el comprador y que nosotros como desarrolladores seamos eficientes en el proceso de construcción y control de costos, asumiendo la responsabilidad, trabajo y por supuesto riesgo que ello conlleva.

Con esta premisa como prioridad es que desde MAHE estructuramos un esquema de financiamiento exclusivo y directo, sin intermediarios, con la posibilidad de financiar en plazo de hasta 60 meses, en pesos y sin interés, manteniendo la mejor relación precio / producto para facilitar a la mayor cantidad de gente el acceso a su PH Eco®.

Creemos que llego la hora de trabajar en alternativas viables y sustentables en lugar de solo quejarse. Estamos convencidos que como sociedad contamos con la capacidad y recursos para generar soluciones, solo hay que aceptar el desafio de pensar en opciones innovadoras e implementarlas para que esa necesidad y sueño de muchísima gente de acceder a su vivienda se le pueda cumplir a muchos más.

Estimación propia en base a reporte de Niveles de Ingreso de INDEC septiembre 2022 www.indec.gob.ar e informe de precios promedio unidades de vivienda agosto 2022 ZonaProp.

Informe de evolución del crédito hipotecario en Argentina elaborado por la Bolsa de Comercio de Santa Fe. Disponible en www.bcsf.com.ar

LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

MERCADO INMOBILIARIO

FONDO DE FOMENTO AL ALQUILER
Desarrollo de vivienda de calidad para alquiler accesible y sustentable

Escribe: ARIEL VENNERI

Ideas básicas y lineamientos de una estructura para financiarlo.

1. Identificando el problema

Argentina arrastra desde hace décadas un déficit habitacional grave en sectores de ingresos medios y medios bajos, y extremadamente grave en sectores de ingresos bajos.

La falta de oferta sostenida en el tiempo de líneas hipotecarias, con y sin participación del Estado, explica solo en una parte menor este problema.

Aún con oferta de crédito hipotecario, los sectores medios bajos y especialmente los sectores bajos no tienen posibilidad de acceso al crédito hipotecario por una limitante de ingresos mínimos requeridos.

2. Identificando los intentos de solución “tradicionales”

Con distintas variantes y matices la política pública para paliar el problema se ha movido históricamente bajo dos lineamientos:

• La inversión pública directa en la construcción de vivienda adjudicación a beneficiarios determinados.

Problema: alto costo / ineficiencias / escaso volumen de obra finalizado en tiempo y forma.

• El fomento del crédito hipotecario vía estimulo monetario al sector financiero, créditos directos de organismos públicos y banca pública. Problema: las crisis económicas recurrentes impiden la consolidación del crédito hipotecario.

3. El acceso al alquiler como solución. Resistencia “cultural” y política.

El estimulo para la generación de oferta de alquiler en condiciones de costo, plazo, volumen, modalidades razonables y accesibles, para los sectores de menores ingresos podría ser una salida notoriamente más eficiente que las alternativas de solución del punto anterior.

¿Porqué no se han generado políticas y programas en esta línea?. Más allá de las cuestiones económicas, pesa un “herencia cultural” de la aspiración a la vivienda propia, que también impacta en el ideario de la clase política en general, por lo que se busca prioritariamente soluciones para dar propiedad de la vivienda.

4. Inversión en desarrollo de vivienda para alquiler. Ideas para una alternativa viable.

La ley de financiamiento productivo (ley 27.440) ha despejado sustancialmente algunas inconsistencias normativas e impositivas que dificultaban el armado de fondos de inversión destinados a fines específicos.

Un fondo de inversión bajo esta normativa, debidamente regulado y controlado por el Estado (CNV), es una herramienta eficiente que permitiría el desarrollo de proyectos de vivienda de calidad destinadas al alquiler en condiciones debidamente reguladas que garanticen una solución al problema.

Actores que formarían el ecosistema de desarrollo bajo este esquema:

Inversores privados: aportan fondeo para el desarrollo del proyecto constructivo a cambio de recibir el repago de la inversión con los ingresos por alquiler de las unidades de vivienda.

Desarrollador: responsable de articular y coordinar los actores necesarios para la construcción del proyecto.

Administrador: responsable de la gestión de los contratos de alquiler (contratos, cobranza)

Estado: asegura vía regulación que la calidad de la vivienda y las condiciones de alquiler sean consistentes con los lineamientos de política publica de vivienda social y eventualmente puede otorgar incentivos para asegurar la inversión.

5. ¿Qué ventajas tiene este esquema?

• • Hay inversores potenciales disponibles: existe una masa de dinero muy significativa administrada por inversiones institucionales locales (Compañías de seguro, ART, etc.) que buscan invertir en opciones que le garanticen un flujo de fondos futuro de repago regular (como alquileres) y tienen obligación de invertir por regulación existente.
• • Inversores particulares: es una alternativa para el inversor individual que gusta de este tipo de renta a la que podría acceder con montos menores a los requeridos para comprar una propiedad y obtener una renta mayor sin los costos asociados a la administración individual de la inversión.
• • El interés púbico de dar acceso a vivienda en condiciones adecuadas de calidad y costo se potencia sin afectar recursos públicos, con reglas claras y una administración profesional que, sumado a un tema de escala, asegura menores costos operativos.
• • La opción de estructuración mediante un fondo con oferta pública (CNV) habilita la chance que una vez construidas las unidades de vivienda y alquiladas, los inversores originales puedan transferir el conjunto de contratos a inversores nuevos interesados en comprar el flujo de fondos de estos contratos. Estos inversores y estas estructuras tienen un amplio desarrollo exitoso en países de la región (México, Perú, Colombia, etc.), más allá existir hace décadas en países desarrollados.
• • Esta posibilidad permite que con una menor masa de fondos invertidos se puedan desarrollar muchas más viviendas para alquiler.
• • Una vez adjudicadas las viviendas en alquiler existe la chance instrumentar mecanismos para otorgar a los inquilinos créditos, privados o públicos (a modo de fomento / subsidio directo o indirecto del Estado) que permitan acceder a la propiedad. Al existir un “track record” comprobable de cada inquilino se facilita y agiliza el proceso de calificación crediticia.
• • El inquilino puede acceder a un esquema transparente, administrado profesionalmente y con costos sustancialmente menores gracias a la eficiencia y escala, sumado a condiciones razonables de precio, requisitos y calidad de la vivienda, que evite abusos a los que actualmente están sujetos.

LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

NOVEDADES INMOBILIARIAS

MERCADO DE ALQUILERES

Los relevamientos del Observatorio de Análisis Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad entre sus matriculados vienen mostrando una sensible mejora en los registros, especialmente en los alquileres comerciales.

Gentileza: MARTA LIOTTO - Coordinadora del Observatorio y Vicepresidenta de CUCICBA

El Colegio Profesional de los Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, CUCICBA, dio a conocer los resultados de los estudios realizados por su Observatorio de Análisis Estadístico sobre la situación del mercado de alquileres porteño en el mes de noviembre y en los últimos seis meses.

Según este relevamiento, que la entidad realizó mediante una consulta online a sus matriculados, durante el mes de noviembre un 70% de los comerciantes abonaron el canon en tiempo y forma. Si bien este valor se ubica por debajo del guarismo de octubre (que había arrojado un 82,5%), sigue estando muy por encima de las mediciones de agosto y septiembre, que arrojaron un 55% de pago en término.

Los datos referentes al sector de alquileres comerciales del onceavo mes del año se completan con una tasa de no pago a término del 23,4%, y un nivel de rescisión del 6,5%. Teniendo en cuenta que en noviembre la cantidad de nuevos contratos de alquiler comercial se ubicó en torno al 10%, la Ciudad de Buenos Aires continúa mostrando una recuperación real de este sector.

El análisis a seis meses confirma lo que se esperaba: el sector de los alquileres comerciales fue el más golpeado durante los meses de Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio (ASPO) dictado por el Gobierno Nacional para enfrentar la Pandemia de COVID-19.

En el semestre en cuestión, el promedio de pago por parte de los inquilinos comerciales fue del 60%, mientras que la rescisión de contratos promedió el 11% mensual.

El mes que mostró los peores guarismos fue junio, cuando solo se pagó en tiempo y forma el 40% de los alquileres de este mercado y se rescindieron contratos por el 22% del total de locales alquilados de la Ciudad.

El sector comercial empezó a mejorar su desempeño a partir del mes de agosto, de la mano de la paulatina reapertura económica en el distrito. A partir del octavo mes del año, los nuevos contratos locativos comerciales han superado a las rescisiones, mostrando una recuperación real del sector por cuatro meses consecutivos. 

“Aún existen incumplimientos y recisiones en los locales comerciales, pero los números dan una clara muestra de que el sector se está recomponiendo. Los matriculados de nuestra Institución reciben constantemente consultas para alquilar locales que han quedado vacíos estos meses, por lo que la perspectiva es que, de la mano de la paulatina relajación de las medidas de restricción al trabajo y la movilidad, la tendencia siga consolidándose”, indicó Marta Liotto coordinadora del Observatorio de Análisis Estadístico de CUCICBA.

En lo que respecta a los alquileres de viviendas, el 84,5% de los inquilinos de la Ciudad pagó su alquiler en noviembre, manteniéndose prácticamente en los mismos niveles observados en octubre, cuando el mismo indicador se ubicó en el 86%.

En el análisis semestral, el sector de alquileres de viviendas tuvo una evolución diferente, mayo fue el mes que mostró el mayor porcentaje de pago de alquileres de vivienda: 92%. El dato en este sentido fue cayendo mes a mes, alcanzando su piso en septiembre, que arrojó un 79%. Octubre, por su parte, mostró una recuperación, retomando niveles mayores al 85% (guarismos similares a los del promedio mensual del semestre, que se ubicó cerca del 84%).

A la par de las consultas sobre el nivel de pago, el Observatorio también consultó a los matriculados del Colegio Profesional sobre el valor de los alquileres residenciales. En base a esto, el Observatorio puede dar cuenta que en estos meses hubo un aumento promedio del 50% en los valores de alquileres de viviendas de dos y tres ambientes, fruto de la decisión de muchos propietarios de quitar los inmuebles de la oferta locativa hasta analizar los detalles de la Ley de Alquileres. 

El Observatorio de Análisis Estadístico es una Mesa interna de Trabajo creada por el Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad para analizar la realidad del mercado inmobiliario porteño e informar a la sociedad sobre el mismo. Para la realización de sus informes, el Observatorio recaba información de parte de los los profesionales inmobiliarios matriculados, que son quienes mejor conocen el sector por tener acceso directo a la realidad de miles de propiedades, brindando así una información confiable y veraz.

El Observatorio está coordinado por Marta Liotto, Vicepresidenta del Colegio