RECURSO DE ÚLTIMA INSTANCIA
VECINOS DE DEVOTO ACUDEN A LA JUSTICIA PARA DEFENDER SU IDENTIDAD BARRIAL
Después que no han funcionado los recursos e instrumentos de la democracia participativa a la que han apelado, decide presentar un amparo.
Aunque vista de lejos en esta gran urbe da la impresión que todos somos parecidos, cuando nos acercamos, caminamos y conocemos a los vecinos de los distintos barrios, percibimos que hay matices que los hacen únicos. Y esto es así porque cada barrio de nuestra ciudad nació de un modo particular, desde allí fue construyendo su propia historia hasta alcanzar una idiosincracia que lo describe, lo identifica y lo distingue del resto.
Ese arraigado sentimiento de pertenencia no escapa a los devotos donde muchas familias han nacido y vivido en él generación tras generación, incluso algunos se remontan hasta los orígenes mismos de este barrio que nació con un diseño urbanístico propio.
La belleza de sus calles pobladas de añosos árboles, sus casas con enormes jardines y un aire de pueblo donde la tranquilidad y el canto de los pájaros confluían a crear un ambiente único dentro de la gran ciudad, lo definió durante muchos años como “el jardín de Buenos Aires”.
Sin embargo, los cambios que está viviendo la zona debido al nuevo Código Urbanístico, sancionado en 2018, está comenzando a mostrar una transformación acelerada de su fisonomía en la medida que se multiplican las demoliciones de esas hermosas casas que son reemplazadas por voluminosas nuevas moles cuya imponencia llega hasta la misma línea municipal y los fabulosos pulmones verdes que forman parte de su patrimonio ambiental son eliminados y en su lugar se levantan “terrazas verdes” o simples cocheras cementadas.
Al impacto de estas transformaciones arquitectónicas se suma el cambio que se les está imponiendo a su estilo de vida con la expansión del polo gastronómico, la creación del distrito del vino y sustantivas modificaciones que se están realizando en el casco histórico que para muchos significa que se borre parte de un pasado que tiene indudable valor patrimonial.
Por supuesto, hay quienes piensan que todo esto forma parte de un progreso "irremediable" . Así lo ven especialmente los visitantes que solo aprecian la zona recorriéndola circunstancialmente o aquellos que no han conocido ni disfrutado esa versión de Villa Devoto que muchos vecinos sienten que están avasallando.
Esto que estamos comentando en estas líneas no surge de la opinión del cronista que escribe este artículo, nace de escuchar a infinidad de vecinos decirlo reunión tras reunión a cuanto funcionario se presenta en la comuna y más precisamente en Villa Devoto.
Hay un sector de residentes que sienten que se "están llevando puesto" el lugar que aman y que eligen para vivir porque están provocando que pierda su esencia. Y a pesar que han tratado de manifestarlo en todas las instancias que los habilita la democracia participativa, -ese instituto creado por la Constitución de nuestra ciudad y que es la base que establece las normas para una sana convivencia social- consideran que no fueron escuchados.
Esa falta de escucha por parte de las autoridades, la ausencia de respuesta frente a sus reclamos y el sentimiento que están siendo testigos de la "destrucción" de "su lugar en el mundo" los ha llevado a tomar la decisión de apelar al siguiente nivel, primero se organizaron y conformaron la Asamblea Devoto Unido. Ahora, acompañados por el Observatorio del Derecho a la Ciudad y “El Movimiento La Ciudad Somos Quienes la Habitamos” decidieron apelar a la Justicia para defender la identidad de Villa Devoto.
La causa judicial fue caratulada “Asociación Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO – AMBIENTAL”, Expte. N° 355939-2022/0 y quedó radicada en el fuero Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad.
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| Antes y Después del nuevo Código Urbanístico |
En un comunicado que han dado a conocer recientemente, explican que en“la demanda se permitió que se declare la inconstitucionalidad y nulidad de la actual regulación urbanística que surge del Código Urbanístico (Ley N° 6099 y Ley N° 6131) para el Barrio Villa Devoto, en tanto, autorizó un incremento de la capacidad constructiva que no tuvo en cuenta el tejido preexistente al eliminar la restricción constructiva del FOT que disponía el Código de Planeamiento Urbano derogado para las distintas zonas del Barrio. Como consecuencia de estos cambios de normativa urbanística, se incrementó la capacidad constructiva de las parcelas entre un 2,22 y 4,36 veces en el 61,91% del área total de Villa Devoto, llegando a 5,52 y 6,62 veces en otros sectores. Esto dejó un proceso acelerado de renovación inmobiliaria y urbana,
Y sigue explicando… “Asimismo, se solicitó que se ordene la suspensión de la ejecución de nuevas obras o edificios en el Barrio Villa Devoto cuyos proyectos sean acordes a los nuevos parámetros urbanísticos del Código Urbanístico hasta que el GCBA no realice una Evaluación de Impacto Ambiental Acumulativa y una Evaluación Ambiental Estratégica con relación a la modificación de la planificación y el incremento de la capacidad constructiva del Barrio Villa Devoto dispuesta por el nuevo Código Urbanístico (Doctrina del caso “Salas” de la Corte Suprema, art. 7 del Acuerdo de Escazú , artículos 2 bis, 5 y 8 bis de la Ley N° 123, artículos 10 y 30 de la CCABA)”.
La acción judicial recibió el apoyo de cientos de familias del barrio que apoyaron la interposición de la presente demanda.
Por último, los litigantes anticiparon que también realizaron a través de la diputada Claudia Neira un Proyecto de Ley, con el fin de modificar el Código Urbanístico y adecuarlo de manera tal que se proteja la identidad de Villa Devoto.
¿Qué está causando esta problemática?
Desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad , lo explican en detalle.
En principio, la nueva legislación permite un aumento generalizado de la capacidad constructiva.
Con el código anterior no resultaba tan atractivo y rentable demoler una vivienda para construir un nuevo edificio donde solo se podría levantar la misma cantidad de metros cuadrados.
Aunque hay que decir que la zona nunca sufrió una paralización edilicia. Muy por el contrario, siempre se caracterizó, aún en épocas recesivas, por mantener dinámica la industria de la construcción, ya sea con obras nuevas o con reformas y remodelaciones, mostrando un barrio pujante, con una arquitectura ecléctica que iba desde antiguas casonas inglesas muy bien conservadas hasta flamantes viviendas de diseño contemporáneo, siempre respetando su propio perfil urbanístico.
Sin embargo, el nuevo Código Urbanístico llegó para descompensar esa ecuación e introdujo sustantivas modificaciones: eliminó el FOT, aumentó la altura, eliminó la obligación de mantener un retiro obligatorio de la línea municipal y hubo la superficie que se debe dejar libre en el centro de la manzana.
La consecuencia es que en el caso de demoler una vivienda, ahora se puede construir entre tres y diez veces más, dependiendo de la zona. Esta situación implicó un estímulo a los procesos de renovación urbana e inmobiliaria cuyo objetivo es extraer y capitalizar el aumento del valor del suelo derivado del aumento de la capacidad constructiva permitir.
INVESTIGACIÓN TERRITORIAL
Villa Devoto es principalmente un barrio de casas bajas donde predominan las residencias de uno (1) o dos (2) pisos.
Para demostrar el grado de incidencia que tuvo este cambio de normativa, “Vecinos Unidos” solicitó un Informe Técnico que fue elaborado por la Arquitecta Magdalena Eggers, que llegó a la siguiente conclusión“Identificamos varios sectores en los que al rezonificar claramente no se tuvo en cuenta el tejido preexistente ni la base normativa asentada por el Código de Planeamiento Urbano. Fundamentalmente el Sector 3 y Sector 6, donde se permite 2.22, y 4.36 veces más superficie construible que antes, y que significan el 61,91% del área total de Villa Devoto. Este aumento indiscriminado de la capacidad constructiva cuyo único fin es recaudatorio, fomenta la demolición de numerosas casos con increíbles parques, con el objeto de promover construcciones rentables en un barrio que aún conserva identidad y tranquilidad a pesar de su ubicación estratégica debido a que el Código de Planeamiento Urbano lo protegía”.
Surge de esta investigación que la eliminación del límite de FOT presentó un incremento del 200% y un 400% de la capacidad constructiva en casi el 62% de manzanas del Barrio Villa Devoto. En algunas manzanas dicho incremento llega al 600%.
El grupo vecinal también hizo un relevamiento que puede verse georreferenciado en el mapa:
De acuerdo a este relevamiento realizado de un sector representativo de Villa Devoto durante los meses de mayo y junio de 2022, se concluye lo siguiente:
TOTAL DE PROPIEDADES EN VENTA CON CARTEL: 85
TOTAL DE PROPIEDADES VENDIDAS CON CARTEL: 14
TOTAL DE TERRENOS BALDIOS Y/O TAPIADOS: 8
TOTAL DE DEMOLICIONES TOTALES: 38
TOTAL DE OBRAS EN EJECUCIÓN: 44
Cabe destacar que entre el momento que se realizó el relevamiento (mayo/junio de 2022) y cuando se hizo esta presentación ante la justicia días pasados, hay sectores -como la zona 4- en los que los carteles de venta han abordado un 75%
¿La infraestructura del barrio es capaz de soportar tantas nuevas construcciones y un aumento considerable de la densidad poblacional?
En el documento que dieron a conocer a los medios en el día de hoy, sostienen que “la infraestructura de la zona se encuentra en estado crítico”.
Y agregan... "El GCBA dejó de exigir la presentación previa de certificados de factibilidad de infraestructura de servicios públicos para autorizar la construcción de nuevos edificios. Esto con el objetivo de ocultar que esta sobreconstrucción excederá la capacidad de carga de la infraestructura de servicios El incremento de la densidad constructiva implica la disminución de suelo absorbente, la tala de árboles de forma masiva en momentos que serían necesarios la creación de espacios verdes y la plantación masiva de especies arbóreas pérdida de identidad barrial. La arquitectura y el arte como forma de expresión histórica y artística para dar lugar a construcciones especulativas sin carácter ni valor artístico, híbridos de cemento sin expresión alguna."
Dentro de la argumentación los demandantes se apoyan en los preceptos que establece el Plan Urbano Ambiental , una de las leyes madre y fundamental para cualquier intervención que se realice sobre el tejido urbano. En este sentido recogen que "la ley con mayor jerarquía en la planificación de la ciudad, protege por una parte la existencia la “pluralidad de formas residenciales” y establece que se deben “preservar los sectores urbanos de baja y media densidad que manifiestan características singulares de valor y buen grado de consolidación”.
El Barrio de Villa Devoto es un barrio residencial de casas bajas con características singulares de valor, con sus bulevares, arboledas, las lomas, las casas bajas con amplios jardines y la nutrida vegetación en los pulmones de manzana.
Por último, el Plan Urbano Ambiental promueve la protección y el fortalecimiento de las identidades barriales. Respetar las identidades barriales significa respetar la morfología de densidad y tipo de sociabilidad y patrimonio de nuestros barrios. Los demandantes entienden que esto no se ha respetado y que el Código Urbanístico es contrario a esta línea fijada por una ley a la que debe seguir.
EN SÍNTESIS...
En la última parte, el comunicado expresa de manera taxativa lo que entienden estos vecinos sucederá con este barrio y es por ello que han decidido acudir a la Justicia como último recurso porque en todas las instancias de la democracia participativa, que impera en nuestra ciudad y a la que una y otra vez apelaron, sistemáticamente sintieron que no fueron escuchados.
Y alertan... “el Barrio de Villa Devoto, de acuerdo al nuevo Código Urbanístico va a dejar de ser un barrio residencial de casas bajas. La cantidad de demoliciones y construcciones que se activaron luego de la sanción del Código está produciendo un barricidio. Se está destruyendo la identidad barrial de Villa Devoto y su actual fisonomía de hábitat residencial de casas bajas.
“Es evidente que un Barrio donde se autoriza incrementar la capacidad constructiva desde un 200% hasta un 400%, dependiendo de los sectores, va a sufrir una modificación radical a sus actuales fisonomía y morfología urbanas, así como también las relaciones sociales y la calidad ambiental presente por el incremento demográfico acelerado que va a padecer.”
YA ARRANCARON LAS TAREAS PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL NUEVO EDIFICIO
