CIUDAD DE BUENOS AIRES

FESTIVAL DE URBANISMO Y ARQUITECTURA

UNA OPORTUNIDAD PARA DESCUBRIR NUESTRA CIUDAD DE MANERA DISTINTA

Los días 11 y 12 de Octubre se realizará la 12º edición del OPEN HOUSE BUENOS AIRES 2025. Un evento único. Se abrirán al público más de 100 espacios emblemáticos para conocer proyectos, ideas y sistemas. También habrá circuitos al aire libre que podrán ser recorridos a pie o en bicicleta.

Lugares para visitar en la Comuna 11.

Se trata de un evento de arquitectura, diseño y urbanismo llevado adelante en la capital del país que permite a curiosos, investigadores y estudiantes explorar más de 100 joyas arquitectónicas de nuestra ciudad de manera totalmente gratuita.

La propuesta incluye lugares privados y públicos de gran valor arquitectónico, cultural y patrimonial, a los que en su mayoría normalmente no se puede ingresar libremente. Este evento extraordinario le da a los vecinos de cada barrio la posibilidad de conocer bienes patrimoniales más cercanos y más lejanos a sus domicilios.

El festival está organizado por “Cohabitar urbano”, un colectivo creado con el propósito de fomentar el vínculo creativo entre la ciudad y su gente.

TODO LO QUE HAY QUE SABER A LA HORA DE PARTICIPAR

¿Dónde encuentro los lugares y espacios para recorrer?

Podés consultar el catálogo que se va a estar actualizando hasta el día del evento el mapa interactivo.

¿En qué horarios estará habilitado el festival?

Cada espacio o ruta abre en turnos distintos, podés consultarlo en el catálogo. La información del mapa/catálogo puede verse afectada por cambios de última hora ajenos a la organización de Open House. Algunos espacios requieren inscripción previa para participar (y ya está cerrado).

La mayoría de los lugares no requieren inscripción previa y el acceso es por orden de llegada. Hay que considerar que algunos edificios tienen cupo limitado por visita y que el último grupo ingresará media hora antes de la finalización del turno.

Los turnos son:

SM: Sábado de 10 a 14hs

ST: Sábado de 15 a 19hs

DM: Domingo de 10 a 14hs

DT: Domingo de 15 a 19hs

¿Cómo se llevan adelante las guías?

Voluntarios de la organización recibirán a los visitantes, acompañando e informando a lo largo de todo el recorrido. En algunos casos, los arquitectos/as del proyecto actuarán como invitados especiales y compartirán detalles interesantes.

¿Qué hay que hacer para visitar un espacio o realizar una ruta?

Primero tenés que leer el catálogo y seleccionar las visitas que más te interesan. Luego hacer click para ver todos los detalles.

Para las visitas que no requieren inscripción previa, podes acercarte al espacio o al punto de encuentro que te interese en el horario indicado y esperar el turno de la visita.

¿Es un evento arancelado?

No, es 100% gratuito.

¿QUÉ LUGARES HAY PARA VISITAR EN LA COMUNA 11?

PH HELGUERA

El desafío fue transformar completamente el antiguo ph, que funcionaba como carpintería. Modificar la estructura original (recintos oscuros) por espacios llenos de luz que dieran a un gran vacío, un patio longitudinal desde una impronta contemporánea y acogedora.

En este sentido, el ph Helguera es un significante arquitectónico del cambio: una vivienda que ha evolucionado hacia una propuesta integral radical.

La idea de un patio que articule la planta social (estar comedor cocina) con la parrilla, permite un fluido desarrollo tanto de las actividades diarias y domésticas de la vivienda como de reuniones sociales más amplias. Esto conlleva a separar los dormitorios de la planta baja, en un plano superior para mejorar las condiciones de iluminación y privacidad. Como corolario programático, se crea una gran terraza que funciona como un catalizador de actividades al aire libre.

El lenguaje del ph remite a los antiguos muros de ladrillo que lo componían, generando una solución constructiva estética contundente y una realidad material que se muestra en su calidad estereotómica más genuina. La simple condición de apilar mampuestos, ayudó a crear una envolvente rugosa de color pregnante, liberando el interior a un liso color blanco. A esta condición de diseño la llamamos “paradigma del coco” y opera en una dialéctica constante de contrastes sensoriales y de diferencias temporales. De esta manera, integramos la prexistencia como germen de lo nuevo, la reinterpretación y la relectura como una herramienta indispensable de diseño.

Horario de visita: domingo 10 a 14hs y de 15 a 19hs

Dirección: Helguera 2348, Villa del Parque

CONDOMINIO HABANA:

En un barrio muy arbolado y de casas bajas, con un fuerte vacío urbano por la presencia del club de tenis Felix Marino por delante, el Condominio Habana plantea la formulación de la tipología de viviendas de apartamentos en altura con el concepto y las presentaciones de 3 casas apiladas, que intentan generar llenos y vacíos en una búsqueda espacial de total relación con la ciudad y su entorno.

La síntesis en el uso de materiales provoca una obra despojada, donde priman las relaciones espaciales entre las partes que junto a la iluminación y ventilación natural, intentan generar un nuevo concepto de vivienda dentro de un conjunto, con una sucesión de jardines internos dentro de la vivienda, relacionados a su vez con el espacio público urbano, tanto en la calle como en el centro-pulmón de manzana...

La resolución de tabiques y vigas yuxtapuestas de hormigón armado, resuelven no solamente la estructura, sino también el cerramiento y la relación entre interior-exterior, dando un nuevo lenguaje hacia la ciudad... La estructura es la obra...

El remate en el último piso de un pabellón de usos múltiples que se posa sobre una terraza verde con vistas 360 a toda la ciudad inmediata, refuerza la búsqueda estrecha de la relación del habitar probado con la ciudad...

Horario: Sábado de 10 a 14hs
Accesible para personas con movilidad reducida.

Ubicación: Habana 4547, C1419GRQ Villa Devoto, Cdad. Autónoma de Buenos Aires

EDIFICIO CERVANTES

“La transformación es la oportunidad de hacer más y mejor con lo que ya existe.”

En las últimas décadas, cada metro cuadrado se ha convertido en un producto financiero, se derriban casas en buen estado en todos los barrios y con ello se va perdiendo su identidad y Devoto es un claro ejemplo de ello.

Este proyecto constó de la renovación y re-funcionalización de una vivienda unifamiliar en un chalet de los años 90 ubicado en Villa Devoto, al que convertimos en un edificio de departamentos de usos mixtos, dos viviendas, una de 200m2 y otra de 70 m2, un estudio de arquitectura y una clínica odontológica.

Esta obra nos atraviesa desde dos perspectivas, por un lado la de la identidad del barrio en donde nacimos y a su vez la de la casa en la que nos criamos y cuya arquitecta fue nuestra madre, y si bien el valor sentimental era inmenso no impidió aprovecharlo para, desde la vinculación de lo original con nuevas morfologías, experimentaciones en la materialidad y la combinación de diversos sistemas constructivos, aportar en el resultado la arquitectura que buscamos y que nos caracteriza, y que se convertiría también en la carta de presentación de nuestro propio estudio.

Para la reforma de la fachada se decidió intervenir en mayor medida a las aberturas, ya que se trataba de carpinterías chicas de madera y vidrio repartido. De esa manera pudimos ampliar los vanos generando mayor ingreso de luz a los nuevos espacios y a su vez disminuir el mantenimiento a futuro al reemplazar la madera por aluminio negro. Aprovechamos la estructura original de los bow windows, y los reemplazamos por cajas metálicas negras que se incrustan tanto en la fachada de ladrillo visto como en el tejado original, dejamos los trabajos de molduras originales en ladrillo para resaltar más aún esta convivencia de lo viejo con lo nuevo.

Horario de visitas: Sábado de 10 a 14hs y de 15 a 19hs

Ubicación: Cervantes 3450, Villa Devoto.

OTROS LUGARES EMBLEMÁTICOS PARA NO PERDERSE:

(No requieren inscripción previa)

Palacio GUERRICO – TEATRO EL GLOBO:

Marcelo Torcuato de Alvear 1155, C1058 AAQ, Cdad. Autónoma de Buenos Aires
Horarios de visitas: 
ABM - Ex Residencia Guerrico, domingo de 15-19hs
ABM - Teatro Del Globo, domingo 15-16hs

BANCO HIPOTECARIO (Ex Banco de Londres y América del Sur)

Reconquista 101, San Nicolás.

Horario: Sábado 10-14hs/15-19hs Domingo 10-14hs/15-19hs

BARRIO PARQUE LOS ANDES

Leiva 4209, Chacarita. 


Horario: 10-14hs/15-19hs

RESERVA LAGO DE LUGANO

Av. Escalada 4951, C1439FJC Cdad. Autónoma de Buenos Aires


Horario: Sábado 15hs

AUTÓDROMO OSCAR Y JUAN GÁLVEZ

Av. Coronel Roca 6902, C1439 Cdad. Autónoma de Buenos Aires


Horario: Sábado 10-14hs

MUSEO BENITO QUINQUELA MARTÍN

Leiva 4209, Chacarita. 


Horario: Sábado 15-18hs

CAMINANDO POR BUENOS AIRES:

propone ver y conocer la ciudad desde una perspectiva diferente. La experiencia a pe permite distinguir esos pequeños detalles que de otra forma, muchas veces se nos pasan por alto.

MAPA INTERACTIVO. Conocé lugar por lugar para visitar

RECORRIDOS

Catedral al Sur. Arranca en la pirámide de Mayo (Plaza de Mayo).

Sábado 11/10, 10hs

Isla de Recoleta. Punto de encuentro Basílica Nuestra Señora del Pilar

Sábado 11/10, 10 hs

Buenos Aires Aristocrática. Comienza en la esquina ex Hotel Plaza – Florida y Marcelo T. de Alvear.

Domingo 12/10, 10 hs

Av. De Mayo, el boulevard de la Belle Epoque

El punto de encuentro: Escalinatas de la Catedral Metropolitana

Domingo 12/10, 16 hs

• La Boca, fiebre azul y amarilla.

El recorrido comienza en el Puente Transbordador Nicolás Avellaneda

Sábado 11/10, 16hs

• Borges, Fuegos y futuros

Comienza en Parque Florentino Ameghino (Av. Caseros y Monasterio)

Domingo 12/10, 16 hs

• Tres ciudades al Sur

Comienzo de recorrido: Estación Lugano del FC Belgrano – Plaza de Acceso (Calles Delfín Gallo y Martiniano Leguizamón)

Sábado 11/10, 10 hs

• Trazos urbanos: Arquitectura contada por sus autores

Arranca en el Centro transbordador Constitución (Lima Este 1553)

Domingo 12/10, 14hs

• Portales Urbanos – de Sangre

El paseo comienza en Casa Anda (el mirador del ahorcado), Entre Ríos 1076

Sábado 11/10, 16 hs

OPEN BICI

Habrá circuitos guiados con temáticas especiales que abarcan desde la arquitectura al diseño, pasando por la historia, la trama urbana y la literatura. Una mirada de otra escala.

CIRCUITOS

• Ciudad, puerto y río. San Nicolás, San Telmo, La Boca

Sábado 11/10, 11 hs.

El paseo se inicia en Plaza de Mayo (pirámide de Mayo)

• Monumentales del Sur. Balvanera, San Cristobal, Parque Patricios

Domingo 12/10, 11hs

El comienzo del recorrido es en el Congreso de la Nación (Monumento a los dos Congresos)

• Rascacielos de Buenos Aires. Microcentro

Domingo 12/10, 11 hs

Arranca en Plaza Provincia de Mendoza, avenida 9 de Julio

• Huellas del Maldonado. Villa Crespo, Palermo

Sábado 11/10 15hs

El circuito empieza en Parque Los Andes, Chacarita (Concepción Arenal y Guzmán)

• Casas del sur. Parque Rivadavia – Parque Chacabuco

Sábado 11/10, 11hs

El recorrido empieza en Parque Rivadavia (Monumento Simón Bolivar)

• Jardines y Autopistas. Saavedra

Sábado 11/10, 11 hs

La vuelta empieza en el Boulevard Carlos Malagarriga (Av. Cabildo y Vilela).

EDITORIALES

NOTA DE TAPA

VIENTOS DE CAMBIO

La ciudad lo sabe y lo siente

Escribe: Lic. MÓNICA RODRÍGUEZ. Dirección

En Argentina más del 92% de la población vive en ciudades. El mayor conglomerado lo conforman la ciudad de Buenos Aires junto al primero, segundo y tercer cordón del conurbano bonaerense dado en llamar Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), donde habitan alrededor de 18 millones de personas que se movilizan a diario interjurisdiccionalmente.

En los últimos tres meses esta región del país sufrió eventos climáticos de proporciones: el 17 de diciembre un temporal con vientos huracanados de más de 120 kilómetros por hora, el 10 de febrero y la primera semana de marzo copiosas lluvias hicieron sentir su intensidad. Estos sucesos que antes eran esporádicos, debido a la crisis climática ahora son habituales y dejan consecuencias que afectan la vida en la ciudad: miles de árboles y ramas caídas, anegamientos con aguas que entran hasta en las casas y producen el desborde de aguas servidas, PbN inundados que causan riesgos de vida para quienes los atraviesan y sumideros que no dan abasto para escurrir la magnitud de agua caída en pocos minutos.

Es un hecho, nuestra ciudad y la megalópolis de la cual forma parte tienen frente a sí los efectos de la crisis climática, con dos permanentes amenazas: las inundaciones y las olas de calor. Y esto ha dejado de ser un mero pronóstico para transformarse en parte de nuestra realidad.

Enfrentarla con políticas públicas adecuadas, con una planificación que tenga una mirada integral, multidimensional y articulada en todo el AMBA es parte de la solución y del más elemental sentido común para evitar el colapso y dar sustentabilidad a nuestra ciudad en el presente y en el futuro.

La primera acción debería ser actualizar el Plan Urbano Ambiental, ley madre que guía la planificación en nuestra ciudad y debería ser el pilar sobre el que sustentan los códigos urbanístico, de edificación, ambiental y de transporte. Su tratamiento lleva una rémora de 13 años porque tendría que haberse revisado en 2011 y aún esa instancia está en la "dulce espera".

Y si hablamos de códigos es imposible no referirnos al actual CUR (sancionado en 2018) que produjo cambios que están descompensando algunas áreas de la ciudad, fundamentalmente por permitir la reducción de los pulmones de manzana y la eliminación de los retiros de frente que habilitan en algunos casos a cementar el 100% de ciertos lotes. Esto se traduce en una sustancial pérdida de terrenos aborbentes en beneficio de una mayor cementación, algo que contribuye a aumentar las islas de calor cuando se dan olas de altas temperaturas. 

El actual jefe de Gobierno anunció, cuando dio su discurso de asunción en la Legislatura, que iba a enviar un proyecto de reforma del Código Urbanístico (CUR) reconociendo que su actual implementación está afectando negativamente a barrios que estaban positivamente consolidados.

Otra asignatura pendiente es la falta de un Código Ambiental, un digesto que nunca se sancionó y por ello la Justicia en 2023 intimó al Gobierno local a que lo haga de manera perentoria.

Los parques, plazas y el arbolado de alineación de las veredas también forman parte esencial para el equilibrio de nuestro ecosistema. Es vox populi que nuestra ciudad tiene un dramático déficit de metros cuadrados de espacios verdes por habitante, con un agravante, parte de los espacios verdes públicos existentes fueron perdiendo en los últimos años gran porcentaje de su terreno absorbente al ser parcialmente cementados con canchitas deportivas, caniles, equipamiento de calistenia y caminos. El cuidado adecuado de los árboles y mantenimiento de sus follajes, siguiendo las normativas de la ley de arbolado, es también prioritario.

No podemos desconocer que en los últimos 20 años la ciudad encaró obras públicas de envergadura en materia hidráulica en los arroyos Maldonado y Vega que hasta ahora contribuyeron a evitar las circunstancias dramáticas que vivimos en 2013, pero que no han alcanzado para impedir que ciertas zonas se sigan anegando y haya también desbordes de cloacas. La ingeniera hidráulica María Eva Koutsovitis, coordinadora de la Cátedra de Ingeniería Comunitaria de FIUBA, en declaraciones que hizo a un medio nacional, expresó su preocupación: "Estas mega obras de infraestructura son ineficientes para el actual sistema de precipitación que tiene la Ciudad. Los túneles que se ejecutaron tanto en el Vega como en el Maldonado (…) en realidad fueron diseñados con datos de lluvia de finales de los '90 y replican obras obsoletas que hace décadas han abandonado las grandes ciudades del mundo [porque]… no dan respuesta al entramado urbano y al régimen de lluvias actual. Son eficientes cuando tenemos lluvias de baja intensidad, pero cuando cae mucha agua en poco tiempo, como ahora, lo eficiente es retener el agua donde cae".

Pero el déficit de tierras absorbentes y su correlato en la mayor cementación que está ocurriendo producen que el agua de lluvia deba ser drenada mayoritariamente a través de los sistemas de escurrimiento pluviales de la red de sumideros. Pero ante precipitaciones torrenciales que se dan en un breve período de tiempo estos sistemas estresan al máximo y suelen verse desbordados en su capacidad.

Por eso la ingeniera recomienda: "la Ciudad debe revisar su plan hidráulico y adecuarlo a la crisis climática actual".

Por último, frente al cambio climático también se deben implementar planes y protocolos de contingencia adaptados al presente que nos toca vivir. Tanto para prevenir y alertar a la población como para acompañar a los damnificados frente a las consecuencias, proponemos que como complemento a la actual Dirección de Defensa Civil (que en numerosas oportunidades resulta insuficiente para responder en tiempo y forma a demandas masivas), se evalúe la apertura de Unidades de Defensa Civil Comunales (UDeCiC) y a la par se creen redes de Agentes Multiplicadores Voluntarios, capacitados para prestar colaboración en las circunstancias que lo ameriten.

LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

MERCADO INMOBILIARIO

PLUSVALÍA Y MINUSVALÍA URBANA EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Las nuevas normas para construir generan situaciones de inequidad que pueden resolverse en forma racional. Dos desarrolladores proponen soluciones creativas dentro de la legislación vigente (1)

Escriben: Cdor. ARIEL VENNERI y Dr. EMILIANO ZANETTA 

Socios de MAHE Desarrollos Inmobiliarios SRL

En un contexto macroeconómico muy complicado en general, y en particular para el mercado inmobiliario, dos temas suman más ruido al panorama: la sanción del nuevo Código Urbano y de Edificación y la puesta en vigencia del Derecho para Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable, comúnmente referido como Plusvalía Urbana.

¿De qué se trata? Desde un punto de vista económico, a partir de una decisión instrumentada por el Estado se generan beneficios y/o perjuicios económicos para el propietario de un bien a causa de la variación en el valor del mismo a partir de esta decisión. La Plusvalía Urbana es un tributo que grava el beneficio económico que recibe el dueño de una tierra por la valorización derivada de su mayor constructibilidad.

Desde el punto de vista del esquema impositivo de un Estado, es un tributo que grava una manifestación concreta y real de mayor capacidad contributiva del dueño de la tierra a partir de la valoración del inmueble. En el caso de la norma que nos ocupa, consiste básicamente en aplicar una de las cuatro alícuotas (10%, 18%, 27% o 35%), de acuerdo a la clasificación de la Ciudad por zonas que determina menores o mayores valores de las propiedades.

Pero la forma en que se legisló la Plusvalía acarrea dos grandes problemas. La primera es que el beneficiado por la mayor valoración de la tierra es su propietario, y en este sentido, una buena técnica legislativa en materia tributaria debería redundar en que el beneficiario debería ser también quien esté obligado a pagar el tributo.

Sin embargo, este nuevo derecho de Plusvalía genera un primer problema, ya que determina que debe pagarse al momento de solicitar el permiso de obra, junto con los demás derechos y tasas aplicables. En los casos de obras que se construyen para su posterior venta, casi siempre este trámite y pago debe efectuarlo el desarrollador o constructor y no el dueño de la tierra, que es quien se beneficia por la mayor capacidad constructiva.

Esta situación va a generar, o mejor dicho ya empezó a generar en estos primeros meses de vigencia, una discusión entre el dueño de la tierra y el desarrollador, ya que lógicamente el primero no querrá cargar con el costo del derecho, pese a ser el beneficiado. Nuestro convencimiento es que difícilmente el dueño de la tierra asuma el costo del derecho o lo descuente del precio, al menos en forma sustancial. Esto implicará que el desarrollador cargue él mismo a su costo y, por lógica intente trasladarlo al precio final.

Si la ley hubiese estipulado clara y expresamente que el beneficiario de la valorización de la tierra a la cual se aplica el derecho es el titular de la tierra, con independencia de quién y en qué momento debe ingresar el tributo, todos estos problemas se podrían evitar o al menos mitigar en el momento de la negociación de precio entre propietario y el comprador o desarrollador.

Pero existe un segundo problema serio para el desarrollador, y es que se le exige este pago en forma previa al inicio de la obra. Como en la mayoría de los casos se trata de un importe muy significativo, que puede igualar o inclusive superar el precio del terreno, se genera aquí un problema muy importante para la factibilidad misma del proyecto. Respecto de este punto, creemos que también hay alternativas mucho más eficientes, lógicas y de fácil implementación. Por ejemplo, exigir este pago al finalizarse la obra o haberse emitido las aprobaciones finales (AVO 4, por ejemplo), que es un momento en que el flujo financiero del desarrollo ya tiene un ciclo más superavitario al estar generando ya ingresos por ventas.

Un tercer aspecto muy importante y poco considerado o debatido se relaciona con la plusvalía urbana. Al igual que el viejo juego de la perinola (menores de 30 años, buscar en Wikipedia), hay una cara que dice “todos toman” y otra que dice “todos ponen”, y de esto último se trata. El cambio en la normativa para edificar, además de revalorizar los terrenos al aumentar su capacidad constructiva, genera también muchas situaciones inversas en que hay pérdida de la capacidad constructiva. Se lo podría llamar “minusvalía”, ya que es la contracara de la plusvalía.

Aquí también hay alternativas para implementar una compensación a los dueños de la tierra que pierden riqueza, algo que debería ser considerado en forma urgente por el legislador. Una alternativa posible es otorgar al propietario de la tierra que sufre esta pérdida de valor una suerte de crédito o “bono” de metros construibles, que luego el beneficiario puede comercializar en un mercado de “bonos de metros”. Otra puede ser la aplicación de crédito fiscal a favor en el pago de otros tributos municipales como la tasa de ABL, patentes de automotores o impuesto sobre los ingresos brutos.

Si bien es cierto que implementar esta compensación por “minusvalía” requiere definiciones metodológicas no sencillas, no es menos cierto que hay ya ejemplos que se aplican en otros países y que es imperativo legislarlo y ponerlo en práctica si se quiere establecer un sistema equitativo en serio.. Por otra parte, no debe perderse de vista que los casos de pérdida de capacidad edificable no son aislados o minoritarios sino todo lo contrario. En muchas zonas de la ciudad, particularmente en tejidos de manzanas dentro del perímetro de avenidas ubicadas en barrios fuera del área de centro y microcentro, el nuevo código fija amplias áreas de baja de altura que generan a su vez una baja de edificabilidad respecto al código anterior, aún considerando la eliminación de los factores limitantes de densidad (FOT y FOS).

En suma, plusvalía y minusvalía presentan problemas que deben ser subsanados a la brevedad.

(1) El presente articulo es un resumen del trabajo desarrollado que se puede consultar completo en wwwmahe.com.ar/novedades.

Consultas: Billinghurst 372, CABA, Tel. 4867.4060. Whatsapp: 11.5621.7435

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