EMPRESAS

RELEVAMIENTOS

CENTROS COMERCIALES A CIELO ABIERTO

Mapa de la desocupación de locales.

El enfriamiento de la actividad económica no es parejo. Mientras hay zonas donde aumentaron los locales vacíos, otras logran sostener niveles aceptables de demanda de alquileres y facturación.

El centro comercial de Villa del Parque es uno de los que resiste, manteniéndose por encima del promedio de otros centros comerciales, aunque no está exento del alto índice de rotación de emprendimientos.

Ventas del día del padre.

Cuenca y Nogoyá, el corazón del centro comercial de Villa del Parque

Un reciente informe del Instituto de Estadísticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires determinó que durante el primer cuatrimestre de 2026 la ocupación de espacios comerciales cayó al 90%. Esta cifra representa el indicador más bajo registrado en los últimos cuatro años, evidenciando una baja interanual de 1,6 puntos porcentuales frente al mismo período de 2025, cuando la ocupación alcanzaba el 91,6%.

Del total de 12.896 locales comerciales evaluados en 48 ejes de la Capital, 11.605 se encontraban operativos, marcando una contracción que golpeó a doce de las quince comunas porteñas.

Los datos muestran que la ocupación de locales comerciales retrocedió por tercer año consecutivo y ya toca su peor nivel desde 2022.


La actividad comercial en las calles de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una fuerte transformación impulsada por una marcada dispersión en el consumo. Las persianas bajas en distintas zonas comerciales volvieron a convertirse en un reflejo directo de las dificultades que afrontan los comercios minoristas para sostener sus estructuras de costos, lo que altera la fisonomía habitual de varias áreas comerciales a cielo abierto.

El escenario actual exhibe un contraste pronunciado entre corredores tradicionales que logran mantenerse porque encuentran parámetros aceptables de rentabilidad y zonas residenciales que sufren el impacto de la desocupación de inmuebles comerciales.

Como exhiben los datos oficiales, el retroceso sostenido en los niveles de ocupación de inmuebles comerciales, consolida una tendencia que genera preocupación en el sector de la pequeña y mediana empresa por el enfriamiento de la actividad económica en el sector minorista.


LAS ZONAS CON MÁS LOCALES DESOCUPADOS

El informe del ente estadístico porteño expone una realidad muy heterogénea entre los distintos centros comerciales a cielo abierto de la Ciudad.

En términos comunales, las áreas geográficas que comprenden a Chacarita y Villa Crespo encabezan los índices de desocupación con un 13,5% de sus locales cerrados. Muy cerca se posicionó el eje conformado por los barrios de Retiro y San Nicolás, con una tasa de vacancia de locales comerciales de 13,2%.

Otros centros comerciales afectados también fueron:

 Parque Avellaneda en el tope, con 22 locales vacíos por cada 100 relevados y en la tradicional calle Lavalle a cantidad de locales desocupados asciende al 20%.

No menos preocupante son otros ejes comerciales consolidados como las avenidas Córdoba y Scalabrini Ortiz, Warnes dedicado históricamente a la venta de repuestos de automotor, la calle Defensa en San Telmo y la avenida Riestra.

La ocupación de locales en Villa del Parque y Devoto
está por encima del promedio general de los centros comerciales a cielo abierto de la ciudad

ZONAS QUE MANTIENEN ACTIVIDAD POSITIVA

El panorama es mucho más alentador en barrios donde los residentes ostentan un poder adquisitivo que les permite mantener niveles de consumo más estables.

Es así como Caballito -que ostenta junto con Palermo, la particularidad de ser uno de los barrios con más alta densidad poblacional, haciéndolo coincidir los límites barriales con la jurisdicción comunal (+200.000 habitantes)-, se afianzó como uno de los polos comerciales más fuerte de la Ciudad, alcanzando la tasa de ocupación más alta: 96,2%.



Zonas como la nuestra, Villa Devoto, Villa del Parque muestran un desempeño favorable con registros que se mantuvieron por encima de la media: 93% de locales en funcionamiento. Sin embargo, muy lejos quedaron las épocas de plena ocupación, listas de espera y el cobro de “llaves de fondo de comercio” que aseguraban altos volúmenes de venta. Otro factor no menor que se da especialmente en el polo comercial de Villa del Parque es que los locales si bien están ocupados, se registra un alto índice de rotación de emprendimientos, algunos duran lo que dura un contrato y otros incluso deciden abandonar antes, cuando observan que no cubren sus expectativas ó no alcanzan índices de rentabilidad que necesitan para seguir funcionando, es cuando deciden cerrar o migrar a hacia otros rumbos.

Algo parecido sucede en el área de Once (Balvanera), donde se destaca el dinamismo del cruce de las avenidas Corrientes y Pueyrredón, que exhibe un nivel de ocupación casi total del 97%.

Los centros comerciales de la avenida Alberdi orientado a materiales de la construcción, siguen siendo los más elegidos y es otro refugio donde el comercio minorista sigue manteniendo su fortaleza.

DÍA DEL PADRE: 

VENTAS EN CAÍDA POR CUARTO AÑO CONSECUTIVO

Según un informe de la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME), que representa al empresariado local, el día del padre dejó un saldo comercial con una ligera caída interanual, las ventas retrocedieron en promedio 0,3% interanual a precios constantes, marcando así el cuarto año consecutivo de contracción en esta festividad

Sobre un total de 189 negocios relevados, la cifra de este año se suma a las bajas del 1,7% en 2025 y del 10,2% en 2024, ratificando una recesión persistente en el consumo.

El ticket promedio fue de $78.986 y hay que considerar que más del 80% de los comercios realizaron promociones especiales para incentivar sus ventas.

A la hora de analizar rubro por rubro, la cámara empresaria resalta que no todos los rubros corrieron la misma suerte. Entre los que tuvieron saldo positivo, se cuentan librerías e Indumentaria, que anotaron un avance del 2,1% en la comparación interanual, seguidas por Electrodomésticos (0,8%) y Calzado y marroquinería (0,4%).

En el otro extremo estuvieron equipos periféricos, accesorios y celulares que tuvo un desplome del 6,1%, mientras que Cosméticos y perfumería retrocedió un 3,8%. Se considera que estos sectores pueden estar afectados por la migración de compras a las plataformas digitales y la competencia de productos importados.

De todas maneras, el dato clave es que primó la precaución generalizada de los compradores, que eligieron artículos más económicos y apelar a las ofertas para resguardar los resentidos bolsillos familiares.

Las estrategias comerciales se centraron en financiación con tarjetas de crédito y descuentos por pagos en efectivo o transferencia.

EMPRESAS

INFORME ESPECIAL

MÁS LOCALES DESOCUPADOS EN LAS PRINCIPALES AVENIDAS DE LA CIUDAD

¿Qué sucede en el centro comercial de Villa del Parque y en los barrios aledaños?
Consulta a quienes más entienden en esta materia

Al ritmo de la caída del poder adquisitivo de distintos segmentos de la sociedad, el sector de comercio y servicios atraviesa una fase compleja que pone en jaque la rentabilidad debido por un lado a la caída del consumo y por otro al incremento sostenido de ciertos costos operativos. Esta coyuntura afecta de manera asimétrica al entramado productivo: mientras los pequeños emprendedores son los primeros en agotar su margen de maniobra por tener menores posibilidades financieras, los comercios de mayor escala tienen más espaldas para mantenerse pero aún así hay quienes ya se están replanteando la viabilidad de su negocio.

Los datos surgidos de un reciente relevamiento realizado por una cámara empresarial puso de relieve la realidad que están atravesando los centros comerciales a cielo abierto de las principales avenidas porteñas. A partir de ese trabajo, nuestro medio realizó su propio relevamiento sobre el territorio y acudimos a la opinión de aquellos que más entienden en esta materia.

INFORME DE LA CÁMARA ARGENTINA DE COMERCIO Y SERVICIO

Como lo viene realizando desde 2014, la Cámara Argentina de Comercio y Servicio (CAC) emitió un nuevo informe que da cuenta que el número de locales desocupados en las principales áreas comerciales de la ciudad registró una suba interanual del 29,9%.

El estudio fue realizado sobre las principales avenidas comerciales: Av. Santa Fe (700-5300); Avellaneda (2800-3800); Av. Córdoba (4000-5300); Av. Rivadavia (2000-2800; 4900-5400; 6300-7400; 11000-11600); en Av. Corrientes (200-6800) y en Av. Cabildo (4800-5500). Por su parte, en la Av. Pueyrredón (0-1200) y en la peatonal Florida se evidenciaron avances bimestrales.

En todas ellas se contaron 198 locales en venta, alquiler o cerrados. En el análisis se observó que la oferta de espacios comerciales en alquiler trepó 2,2% comparado con septiembre y octubre de este año y un 9,5% respecto a igual período del año anterior. Mientras que en venta hubo un crecimiento de 26,3% en relación al bimestre anterior y un aumento de 33,3% en comparación a noviembre-diciembre de 2024.

Tomando las distintas mediciones que se hicieron a lo largo de 2025 se encuentra que el pico máximo de locales vacíos llegó a 273 en las principales avenidas en julio – agosto de 2025.

El estudio también da cuenta que el impacto no es homogéneo y afecta de manera distinta, según las zonas. Algunos corredores tradicionales mostraron una baja bimestral en la cantidad de locales vacíos, especialmente en tramos de las avenidas Santa Fe, Avellaneda, Córdoba, Rivadavia, Corrientes y Cabildo, que atraviesan barrios como Recoleta, Palermo, Flores, Caballito, Villa Crespo, Balvanera y Belgrano. Sin embargo, otras zonas siguen concentrando señales de alarma, especialmente avenida Pueyrredón (en sectores de Balvanera y Recoleta) y la peatonal Florida, en pleno microcentro, registraron aumentos en la vacancia bimestral, consolidándose como áreas críticas. El microcentro continúa mostrando las secuelas de un modelo comercial que no logró articular con los cambios de hábitos y de consumo, que se profundizaron a partir de la pandemia y no encuentra un nuevo modelo de negocio para revertirlo.

Pero lo que vive la ciudad de Buenos Aires no es muy distinto a lo que sucede en esta materia en otras importantes localidades. Por ejemplo, en La Plata, capital de la provincia de Buenos Aires, un sondeo de la misma cámara empresaria determinó que durante noviembre-diciembre de 2025 el crecimiento de locales inactivos fue de 160%, respecto del mismo período del año anterior, aunque comparado con el bimestre que lo antecedió (septiembre-octubre 2025) tuvo un retroceso de 13,3%

EL COMERCIO EN VILLA DEL PARQUE Y LA COMUNA 11

A partir de esta noticia decidimos revisar desde nuestro medio cuántos locales vacantes había en Villa del Parque y la Comuna 11.

El primer sondeo lo hicimos en las habituales plataformas que ofrecen locales en alquiler y venta. Ellas dan cuenta que en Villa del Parque hay 58 locales en venta publicados y 25 espacios comerciales en alquiler. Y si nos remitimos a toda la comuna, que incluye a los barrios de Villa del Parque, Villa Devoto, Villa Santa Rita y Villa General Mitre, el número se amplía, alcanzando 83 locales comerciales en alquiler y 162 en venta.

Luego pasamos a hacer relevamiento territorial en el corazón del centro comercial de Villa del Parque. Recorrimos la calle Cuenca desde el 3600 (altura avenida San Martín) hasta el 2200 (avenida Jonte) y todas las arterias perpendiculares desde Helguera hasta Campana. En la caminata incluimos a la calle Campana desde Baigorria hasta avenida Beiró. A lo largo del centro comercial contabilizamos un total de 72 locales desocupados, de estos hay 7 que permanecen sin actividad pero ya tienen colocado el cartel "alquilado". Y si consideramos estrictamente la calle Cuenca, entre las mismas alturas, hay 45 locales vacíos, de los cuales 5 ya están alquilados.

Estos resultados muestran una realidad que está lejos de las épocas de oro cuando el polo comercial de Villa del Parque ostentaba plena ocupación, listas de espera de emprendedores que aspiraban a desembarcar en el barrio y hasta los dueños se daban el "lujo" de cobrar “llave” en concepto de fondo de comercio.

Algunos emprendedores
deciden cambiar de rubro

Para comprender mejor lo que está sucediendo, conversamos con la presidenta de la Unión de Comerciantes de Villa del Parque, Elisabet Piacentini. Ella nos ratificó que “continúan meses de bajo consumo”. Es más, comentó que “si bien en las fiestas llegaron a igualarse las ventas del año anterior, se siente la recesión en general”. Con una mirada optimista no dudó en afirmar que Villa del Parque tiene la virtud que cuando se desocupa un local, en general, se vuelve a alquilar rápidamente. Y mencionó que “hay socios de la UCVP que tuvieron la posibilidad de pasarse de espacios más chicos a otros de mayor superficie, por ejemplo algunos gastronómicos, entre ellos carnicerías boutiques, que han mantenido constantes sus volúmenes de venta y eso los ayudó a expandirse”. En síntesis, la dirigente empresarial reconoció que “en general, salvo excepciones, la venta está muy difícil y cuando los alquileres son muy altos realmente los locatarios no renuevan los contratos” y remarcó que siempre los más afectados son “emprendimientos nuevos que llegaron con expectativas de poder manejar sus costos fijos y al encontrarse con vencimientos de contratos que le implican aumentos importantes, deciden trasladarse o bajar las persianas”.

También recurrimos a la palabra autorizada de quienes más conocen el mercado inmobiliario de nuestra zona. Francisco Nigro, titular de Francisco Nigro Negocios Inmobiliarios, una vez que conoció el relevamiento local nos señaló “hay locales que se mantienen un tiempo vacíos hasta tanto adecuan los precios ya que en algunos casos, inicialmente muchos ponen el precio de alquileres por las nubes, hay dueños que se extralimitan, queriendo pedir los que el mercado no va a pagar y quedan en stand by hasta tanto lo lleven a un valor realista”.

En una de las galerías del centro comercial
detectamos 9 locales vacíos

En relación a la venta, Nigro afirma que “hay locales en venta que tienen precios irrisorios, y el argumento de los dueños es `si alguien me quiere pagar una locura, lo vendo, mientras lo alquilo´”.

Por su parte, Ricardo Esmoris, que está al frente de Esmoris Propiedades, desde su larga trayectoria y experiencia en el sector nos dijo  “el tema central es del bajo consumo. Hay poca disponibilidad de ingresos y al no haber consumidores, los resultados son negativos. Por eso se están dando tantos cierres de locales y muchos los ponen en oferta. La situación es compleja”.

Diego Pulvirenti, que comanda una filial Inmopul Devoto de la red inmobiliaria Century 21, brindó su opinión, haciendo un detallado análisis de las cuestiones que están afectando a la principal arteria del centro comercial y que están generando una alta rotación de locatarios. A su entender esto es consecuencia de una combinación de varios factores “Por un lado, han habido valores de alquiler que quedaron atrasados, debido a la alta inflación y al momento de vencerse los contratos y tener que renegociar las partes el monto del alquiler, la diferencia entre lo que abonaba el inquilino y el nuevo valor fijado por el propietario, era muy grande y difícil de zanjar. A raíz de eso, las partes no lograron ponerse de acuerdo y eso derivó en la no renovación de contrato”. El resultado: “inquilinos que salieron a buscar otros locales y propietarios que volvieron a poner su local en alquiler”.

Por otro lado, Pulvirenti mencionó el impacto que está teniendo “la crisis económica, sumada a los cambios de hábito de consumo de mucha gente” y en este punto refiere que hay rubros que ya no funcionan de la misma manera que en otros tiempos “poniendo en jaque a algunos locales comerciales, y convirtiendo el deber de pagar el alquiler en una tarea compleja para el inquilino, decantando en la rescisión del contrato, y en la desocupación del local”, remarca este asesor inmobiliario .

Para concluir Pulvirenti coincide con Francisco Nigro haciendo hincapié en que “las aspiraciones excesivas de algunos propietarios respecto al valor de alquiler de su local, alimentada en algunos casos por tasaciones desmedidas de algunos profesionales inmobiliarios, hacen que el local desocupado salga al mercado del alquiler en un valor alto, que a veces hace difícil que se alquile” Y agrega “en otras oportunidades, aún con un valor de alquiler por encima de su valor de mercado, el local se alquila, pero arrancando el inquilino con un valor alto de alquiler, que sumado a todos los costos operativos de su negocio (los cuales también son altos), hacen que el inicio para el locatario se haga cuesta arriba, haciendo que el negocio dure poco tiempo, debido a los mencionados costos altos, los cuales limitan su rentabilidad, derivando en una rescisión de contrato”.

Convencido de su diagnóstico, la postura de Inmopul “es establecer valores que sean útiles para ambas partes. El propietario debe y necesita obtener un valor de alquiler atractivo, y que permita que su inversión sea rentable, pero al mismo tiempo, dicho valor debe ser un monto viable de abonar por el inquilino. Tratamos de encontrar ese punto de equilibrio, con el fin de que la relación entre propietario e inquilino, sea una relación comercial de largo plazo”.