CIUDAD DE BUENOS AIRES

MERCADO INMOBILIARIO

NUEVO REQUISITO EN OPERACIONES DE COMPRA-VENTA

El 1° de enero de 2023, entrará en vigencia en el ámbito de la CABA la obligación de constituir y verificar el estado parcelario, mediante actos de mensura, cuando se constituyan, modifiquen o transfieran DERECHOS REALES sobre:

• parcelas baldías o construidas.
• derechos de superficie.

Este nuevo requisito que se solicitará en cada transacción se basa en la Ley 6437 que entró en vigencia el 1º de enero de 2022 y mediante la cual se actualizó la normativa catastral de la CABA.

Siguiendo en esa línea, en septiembre de este año la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC) reglamentó la ley a través de la Disposición 292/22.

Y la Disposición 299/22 modificó el Título V de la anterior resolución referido a la "Constitución y Verificación del Estado Parcelario". Esta norma es la que eximió de este trámite a las unidades funcionales.

Así excluye de este trámite de constitución y verificación de el estado parcelario a:

1. Barrios en proceso de regularización dominial.
2. Transferencias de dominio en el marco de PROCREAR u otros programas oficiales de escrituración.
3. Escrituras autorizadas por la Escribanía General de Gobierno de la Ciudad.
4. Actos por los cuales se procede a constituir, modificar, transmitir o cancelar Derechos Reales de Hipoteca, Uso, Habitación, Usufructo y Servidumbre.
5. 5Cuando los titulares de dominio de los inmuebles objeto de la operación sean el Estado Nacional, la Ciudad de Buenos Aires o alguno de sus organismos descentralizados."

¿Cómo proceder ante una operación inmobiliaria sujeta a este nuevo requisito?

La parte enajenante o titular del derecho deberá contactar al agrimensor y entregarle la documentación necesaria para que sea el profesional agrimensor el que confeccione el Estado Parcelario o su actualización. Dentro de la información habitual que el profesional agrimensor va a requerir se encuentra la copia del título y un informe de dominio (vigencia de 90 días).

El agrimensor comenzará su tarea internamente en la DGROC, en donde recopilará los antecedentes, pagará los gastos correspondientes al trámite y, luego, realizará el relevamiento parcelario del inmueble. Esta etapa tiene un tiempo aproximado de 5 días dependiendo de la complejidad del trabajo en la parcela.

Una vez cumplido este proceso y completado el legajo, se pueden plantear dos situaciones:

• Que no haya diferencia o que esta sea menor al 5% en verificaciones de hasta 500 metros. En estos casos, la DGROC dará por concluido el trámite y el escribano podrá proceder según lo indicado en el punto 4.
• Que haya diferencias constructivas mayores a 5%, no declaradas, por lo que el trámite deberá pasar a AGIP para su revalúo. Esta etapa podrá demorar hasta 15 días. Finalizada esta instancia, se deberá proceder según lo indicado en el punto 4.

El agrimensor informará al escribano el cumplimiento del proceso catastral. A partir de esta instancia, se podrá presentar el F1 del inmueble. El despacho de este formulario ya expresará la información actualizada por el relevamiento, con ajustes y revaluos, de corresponder, e indicará que quien tuvo la posesión es quien responde por ellos, como ocurre actualmente.