PROPIEDAD HORIZONTAL
¿QUIÉN ES RESPONSABLE ANTE UNA MALA GESTIÓN?
"...el principal destinatario de estos comentarios sea el administrador del consorcio, pretendiendo transformarlo en el principal actor de la saga."
Escribe: HORACIO MONGIANO
Contador Público. Administrador de Consorcios
En casi toda reunión familiar o de amigos o en salas de espera de cualquier institución, surge algún comentario sobre los problemas existentes en el inmueble bajo el régimen de propiedad en el que habitamos, resultando de mal gusto su transcripción, por buena educación y respeto al lector.
No se si les resulta familiar que el principal destinatario de estos comentarios sea el administrador del consorcio, pretendiendo transformarlo en el principal actor de la saga.
He preguntado, sólo el Administrador del Consorcio de Propiedad Horizontal es el responsable, pero por supuesto fue mayoritariamente la respuesta. Ante mi consulta sobre por que no le piden explicaciones y/o lo reemplazan y/o lo denuncian según la gravedad de sus actos, las respuestas fueron y hay que involucrarse.
La Ley Nº 941 vigente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, actualizada por las Leyes Nros. 3254 y 3291 y el Decreto reglamentario Nº 551/10 sus actualizaciones y disposiciones, también la Ley N_ 13512 de Propiedad Horizontal, reemplazadas por la Ley Nº 26994 (nuevo Código Civil y Comercial de la Nación ) que en su Libro Cuarto – Derechos Reales (Títulos I al XIII - arts. 1882 a 2276 ), definieron y definen ampliamente las funciones, requisitos y responsabilidades que les cabe a los Administradores y Propietarios del inmueble bajo el régimen de Propiedad Horizontal (siendo estos últimos los principales actores de la saga) y constituyen la Persona Jurídica Consorcio, siendo sus órganos la Asamblea de Propietarios , el Consejo de Propietarios y el Administrador.
Concentrándonos en la Ley 26994 el art. 2044 define Consorcio como: El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble.
Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial inscripta en el registro inmobiliario.
El Capítulo 5 - Asambleas – destaco el art. 2058 Facultades de la asamblea: la asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal.
b) Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.
c) Las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio.
d) Las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios si lo hubiere.
El Capítulo 6 - Consejo de Propietarios – Art. 2064 Atribuciones:
La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios con las siguientes atribuciones:
a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo
b) Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio
c) Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios
d) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
e) Excepto los casos indicados en este artículo el consejo de propietarios no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones.
Capítulo 7 - Administrador – Art. 2065 Representante Legal: El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
La existencia del administrador en el consorcio es de carácter obligatorio, o sea que en materia de propiedad horizontal el administrador es un órgano esencial del que no se puede prescindir, puesto que al tratarse el consorcio de una persona jurídica requiere de un representante legal para poder ejercer sus atribuciones legales.
Debiendo requerirse constancia de su inscripción ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (ente encargado de emitir la matricula habilitante para el ejercicio profesional del administrador en C.A.B.A.).
Como conclusión “no existe un solo actor y/o responsable en un consorcio pues tanto propietarios como administradores deben involucrarse con sus funciones y responsabilidades, actuando en equipo con: idoneidad, creatividad, transparencia, control e integridad” para cumplimentar lo dispuesto por las disposiciones vigentes”.
Consultas:
4501.8543
11.4565.8589
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