LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

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EL MERCADO INMOBILIARIO HOY

Escribe: Lic. HERNÁN LÓPEZ DELGADO

Gentileza: ORGANIZACIÓN LÓPEZ DELGADO

Desde enero de 2016 hasta la fecha, el mercado inmobiliario está teniendo un movimiento genuino y en crecimiento. Las operaciones de compraventa se realizan entre aquellos que buscan ampliarse, achicarse, quienes se casan, se divorcian o los que quieren vivir solos. El inversor, en cambio, está un poco más cauto.

Así lo reflejan los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires que confirman que se realizaron un total de 10.302 escrituraciones en el primer cuatrimestre del año. Esto significa un incremento del 15% respecto del mismo período de 2015, e inclusive es más alto también que en igual lapso de 2013 y 2014.

Ahora bien, con una mirada de mediano plazo a partir de nuestro trabajo con nueve constructoras a las cuales les comercializamos sus productos, observamos que hay cierta inquietud en relación al valor promedio de venta por reposición.

El valor de reposición es la frontera que debe atravesar un proyecto para poder materializarse. Dentro de una economía de libre mercado el juego transparente de la oferta y la demanda fija los precios. Pero para que un producto llegue a comercializarse debe al menos cubrir los costos y generar un margen de utilidad razonable en función del riesgo, tiempo y esfuerzo para concretarlo. Ese es el piso de precio para la oferta, más allá del cual comenzará a jugar la demanda. 

Los departamentos a estrenar también tienen un costo de reposición que es la sumatoria de los insumos, servicios, y gastos indispensables para su realización. Hay factores determinantes: el valor de la tierra y el costo de la construcción (materiales + mano de obra). A ello se suman los honorarios profesionales, de comercialización, impuestos y gastos varios.

¿Qué está pasando? A partir de la devaluación de enero de 2016, las constructoras tuvieron un incremento real y significativo de todos sus costos en pesos. Paralelamente la eliminación del cepo a la vez que transparentó el mercado de cambios, representó una leve apreciación del peso, considerando que el valor promedio de la moneda estadounidense en los últimos tiempos rondó los $14 y la cotización blue del año pasado era alrededor de $15 (teniendo en cuenta que las operaciones siempre se hicieron en dólares billetes).

Esta situación está generando una baja muy grande en la rentabilidad con costos cada  vez más altos. Si la tendencia se mantiene, tendería a desalentar a los constructores a llevar adelante el negocio en el futuro.

Por ejemplo, hoy la incidencia del m2 es de U$S 500. El valor del metro cuadrado construido en U$S, más el riesgo, más impuestos, etc. para vender en pozo no puede ser menor a U$S2000 a U$S2100. Entonces, cuál debe ser el valor de venta del m2 en los edificios terminados?

Por lo pronto,  es de esperar que si el dólar no acompaña a la inflación, los precios de las propiedades aumenten en dólares en los próximos meses.

La recuperación del sector de la construcción y una mayor dinámica del mercado inmobiliario pueden venir de la mano de dos herramientas: las líneas de financiamiento a través de créditos hipotecarios y del blanqueo de capitales si la ley prevé algún incentivo para quienes adquieran inmuebles.

Por el momento, comenzó a haber algunas operaciones puntuales con créditos, pero aún están lejos de ser masivas.

Por último y a modo de síntesis,  esta coyuntura puede ser una oportunidad de negocios para aquellos que estén pensando en invertir en “ladrillos”,  ya que es muy difícil que en los próximos meses el valor de la propiedad se mantenga, pues hay múltiples factores, que de no revertirse, están impulsando la suba en dólares.