LA OPINIÓN DE ESPECIALISTAS

MERCADO DE PROPIEDADES

ADIÓS AL ITI

Impacto en las operaciones inmobiliarias.

Escribe: FRANCISCO NIGRO
Martillero Público y Corredor Inmobiliario. Tasador Profesional-Desarrollador Inmobiliario
Matricula CUCIBA N°8148(CABA). Matricula CMCPDJLP N° 7692 (Provincia de Buenos Aires)

A partir de la Cero Hora del día Lunes 8 de Julio de 2024 la publicación de la Ley 27743, conocida mediaticamente como "Paquete Fiscal", queda derogada la Ley 23905 de Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas, que nos rigió por 33 años y que designó al escribano como agente de retención.

Con esta derogación, se produce un cambio trascendente en la actuación tributaria notarial.

A partir de este cambio normativo, se simplifica el sistema tributario nacional de las transmisiones onerosas de inmuebles, quedando vigentes tres posibles encuadramientos, a saber:

• "Sujetos empresa (art. 73 LIG), que alcanza a sociedades y demás sujetos colectivos con la retención del 3%, según Resolución AFIP 2139.

• "Personas humanas (NO empresas NI habitualistas) a las que se tiene que calificar por el tiempo y el negocio jurídico de incorporación del inmueble al patrimonio que ahora transmite,que determina dos situaciones a calificar:

1) Inmuebles incorporados por persona humana en forma onerosa a partir del 1 de enero de 2018, que quedarán alcanzados con el Impuesto a las Ganancias Cedulares (art. 99 LIG), que el escribano deberá calificar e informar para que el contribuyente liquide y pague en forma post escrituraria en el siguiente año calendario y del que no resulta retentor por aplicación de la RG 4190 E de AFIP.

2) Inmuebles que formen parte del patrimonio de la persona humana con causa anterior al 1 de enero de 2018 o que la adquisición -si bien posterior a esa fecha- reconoce causa gratuita y el causante o donante lo tenía incorporado en forma previa a 2018. Este caso (que antes correspondía al ITI) actualmente queda fuera de todo hecho imponible, y, por ende, no hay ni retención ni tributo que se aplique al respecto de dicho negocio oneroso. Vale decir que, donde antes existía Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, hoy NO HAY NADA, cero retención. 

 

Cabe destacar que NO hay retroactividad del Impuesto Cedular para las personas humanas, ya que la ley así lo previó en la reforma de finales de 2017.

La derogación del ITI es total y, por ende, también DESAPARECE la consulta de residentes del exterior, ya que las normas en vigor no la contemplan.

La sugerencia de análisis para el notario será:

1) Analizar la operación respecto del sujeto (empresa o no).

2) Si descarta Ganancias régimen general, le queda la persona humana -ni empresa ni habitualista- y ahí analizará si existe alguno de los supuestos objetivos del mismo régimen aplicable.

3) Si descartó los anteriores, le queda la persona humana que no se rige por Ganancias globales y ahí mirará el título antecedente para determinar primero el tiempo (antes o después 2018) y luego la causa (onerosa o gratuita).

Para las situaciones 1) y 2) habrá retención a cuenta del 3%, y, si bien para el caso 3) no hay retención en ningún caso, se debe diferenciar donde no hay gravamen.

Dos situaciones especiales a considerar y resguardar en la calificación son:

A) Por la intertemporalidad de los negocios de transmisión de inmuebles, puede darse el caso de escrituras actuales de transmisión onerosa de inmuebles por personas humanas que hoy no generan gravamen pero que reconocen un boleto o instrumento similar con entrega de posesión anterior a la derogación de la ley (antes del 08/07/2024), caso en que el hecho imponible del ITI se generó y el escribano deberá valorar y referir dicho instrumento para la configuración de la escritura traslativa del dominio. Si el impuesto fue abonado, se sugiere dejar constancia; mientras que, si no fue abonado, será de buena práctica advertir al transmitente (y al adquirente que resultaba retentor y, por ende, deudor solidario) de esta obligación pendiente, sin que resulte obligación de control ni denuncia por el notario. Subrayamos que esto ocurrirá hasta la prescripción de este tributo (que solo puede determinar un juez o el organismo recaudador, no el escribano).

B) El caso de la venta gravada con impuesto cedular por parte de un residente tributario del exterior cuyo agente de retención recae en el adquirente (art. 258 dto. reglamentario LIG), que, si bien tampoco altera la situación del escribano, redunda en un buen asesoramiento dejar constancia que las partes fueron advertidas y han resuelto privadamente la situación.

RESUMIENDO: El escribano -a nivel nacional- solo queda designado como agente de retención del 3% a cuenta del Impuesto a las Ganancias global para los sujetos colectivos y las operaciones especiales.

No retiene más ITI y nunca retuvo IG Cedular.